Tôi đi làm cò đất (10 kỳ)

11/09/2022 10:59 GMT+7

TTO – Cò đất, hoặc gọi sang hơn là môi giới bất động sản, đang là nghề khá hot và được quan tâm hiện nay. Để hiểu được phần nào về nghề đang thu hút nhiều người này, chúng tôi đã nhập vai làm cò đất.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 1: Chập chững làm cò non - Ảnh 1.

 

Với mức thu nhập cao nếu “mát tay”, từ nông thôn đến thành thị, từ sinh viên mới ra trường tới dân trí thức hay những người đang làm các ngành khác cũng có thể làm môi giới tay trái hoặc hoàn toàn tay phải. 

Sau khi tìm hiểu, tôi bắt đầu ứng tuyển vào Công ty Hùng Anh (đã đổi tên) chuyên bán nhà phố (mặt tiền, hẻm, biệt thự) ở trung tâm TP.HCM với phân khúc từ 10 tỉ đồng trở lên, gồm các quận 1, 3, 5, Tân Bình, Bình Thạnh, Phú Nhuận, quận 2 cũ, lâu lâu có “hàng” tốt thì cũng “đá” sang các quận khác.

 

Tôi đi xin việc

Tôi biết công ty này thông qua tin tuyển dụng từ Facebook với nội dung đọc vào mê tít: Thu nhập 300 – 500 triệu/tháng; Lương cơ bản lên đến 6 triệu đồng; Hoa hồng từ 47 – 70%; Data khách hàng có sẵn; Hỗ trợ marketing; Cơ hội thăng tiến lên cấp quản lý…

Một sáng đầu tháng 5, tôi được gọi đến phỏng vấn. Văn phòng của công là tòa nhà ba tầng đặt gần trung tâm TP.HCM, tuổi đời vừa tròn năm do mới tách ra từ một công ty bất động sản (BĐS) khá lớn và có tiếng.

Người phỏng vấn tôi là ông Nguyễn Văn Thức (đã đổi tên), giám đốc nhân sự. Sau vài câu hỏi thông tin cơ bản, tôi thật thà cho biết mình chưa từng làm môi giới, thấy bạn bè kiếm nhiều tiền quá nên muốn thử.

Ông Thức nói rằng nghề này không khó cũng không dễ làm, điều quan trọng phải có đam mê, kiên trì và khát vọng làm giàu. Ông cho hay ở công ty một người có thời gian trung bình ký được hợp đồng là khoảng 1,5 tháng. 

Và “không ngành nào có thể giàu hơn ngành BĐS với đôi bàn tay trắng. Anh cũng từ nghèo khó đi lên”, ông Thức nói bước vô nghề này sẽ giúp tôi cải thiện tài chính, khả năng giao tiếp, mở rộng mối quan hệ với nhiều người giàu. Như để tôi “thèm” hơn, ông bắt đầu kể các “siêu sao” trong công ty.

“Có người mới vào ba ngày bán được nhà”, “Bạn N. từ nhân viên siêu thị chuyển qua môi giới, mới vào không biết một cái gì mà mới đây còn ký được hợp đồng hơn 100 tỉ”, “Anh Đ. hồi trước làm bác sĩ nha khoa, vô đây một tháng bán được căn 70 tỉ”, “Chị này có tháng bán được ba căn”, “Bé T. trước làm dancer rồi từ Đà Nẵng chuyển vô đây, mấy tháng nay bán được mấy căn rồi”, “Làm nghề này tiếp xúc toàn người giàu, đẳng cấp”… là những điều khiến người mới như tôi không khỏi kích thích. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận có người 4 – 5 tháng chưa có thành quả gì.

Khác với quảng cáo, ông Thức cho biết công ty không có lương cứng 6 triệu đồng/tháng nào cả, các chi phí đi lại, ăn uống nhân viên cũng phải tự lo, công ty chỉ hỗ trợ một phần marketing và đào tạo dạy nghề. 

“Đi làm BĐS đừng bao giờ quan tâm đến lương, em phải dồn mình vào chỗ chết để tìm ra con đường sống. Ở đây trước giờ không ai nhận lương nên hoa hồng cao lắm, từ 47% đến 70%, nếu có lương thì hoa hồng sẽ rất thấp, chỉ được 25% – 35%”, ông nói.

Phần trăm hoa hồng này là hoa hồng tính trên doanh thu của sản phẩm đem về cho công ty, tức 47% – 70% của 1% phí môi giới. “Tính vậy thì sau khi chia cho công ty, tiền mình nhận về không hề cao đâu”, một sale BĐS nói.

Ngoài bán nhà phố từ 10 tỉ đồng trở lên, công ty còn làm thêm mảng nhà thuê. Mảng này được nhận định dễ ký hợp đồng hơn nhà bán, hoa hồng vài triệu, thậm chí chục hay trăm triệu nếu căn đó cho thuê giá cao. 

Theo ông Thức, nhà thuê có thể làm nhanh, một tháng cho thuê 2 – 3 căn cũng giúp môi giới có thu nhập khá, duy trì cuộc sống trong lúc chờ bán được nhà.

Một khoản khác là tiền thông tin, tức ra ngoài tìm sản phẩm và nhập thông tin căn đó, số điện thoại chủ nhà và hình sổ đỏ/sổ hồng lên phần mềm. Khi nhà đó bán được thì người nhập thông tin sẽ được 10% trong 1% mà chủ nhà trả cho môi giới.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 1: Chập chững làm cò non - Ảnh 2.

Lời rao tuyển dụng hấp dẫn – Ảnh: DIỆU QUÍ

“Kiếm 100 – 200 triệu/tháng không khó”

Nghe hấp dẫn nhưng khi tôi bày tỏ lo lắng mình không bán được căn nào, ông Thức bảo thành công với nghề này không dễ cũng chẳng khó. “Công ty mỗi tháng 60% nhân sự bán được nhà thì khó hay dễ? 

Một người bán một, hai căn, kiếm 100 – 200 triệu/tháng trong nghề này không hề khó. Đừng nghĩ nghề này khó khăn, hãy nghĩ đó chỉ là thử thách và khát vọng sẽ át đi những cái khó đó”, ông Thức cho biết.

Cũng nhấn mạnh với tôi như thế là anh Dương Đức Minh (đã đổi tên), trưởng phòng kinh doanh. Minh nói tôi sẽ có người hỗ trợ chốt sale từ A – Z. 

“Ký một hợp đồng doanh thu có thể bằng mấy người ta làm công ăn lương. Nghề này kiếm tiền khủng khiếp lắm”, Minh nói và cho biết anh vào nghề BĐS từ năm 2015 sau khi bỏ văn phòng và khởi nghiệp thất bại.

Vị trưởng phòng 37 tuổi kể khi mới làm môi giới, anh không được gia đình ủng hộ vì lo bán nhà hàng chục tỉ không dễ, nghĩ anh không hợp làm môi giới. Sau mấy năm, Minh không nhớ mình đã bán bao nhiêu căn, chỉ khoe rằng nhờ làm BĐS mà anh vừa tậu căn nhà trị giá gần 7 tỉ ở Q.Phú Nhuận.

“Nghề nào cũng vô làm được BĐS, nhiều bạn ở đây tay ngang qua chứ đâu biết gì về BĐS. Tâm lý của bạn mới vào làm đều giống em là nghĩ sao bán được nhà mấy chục tỉ, thấy khó vì số tiền lớn quá nhưng thật sự không khó bán đâu, trong đây mọi người ký hợp đồng liên tục. 

Em hay bị thổi lỗ tai là làm không được đâu, cái này làm phải có duyên, nhưng chúng ta phải tự chủ động tạo ra cái duyên. Bản thân môi giới phải kiên trì đến cùng, với chủ nhà thì chịu xuống giá tí là tạo ra duyên, còn khách đồng ý lên giá một chút là có được cái duyên”, người đàn ông quê Vũng Tàu cho biết.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 1: Chập chững làm cò non - Ảnh 3.

Những ngày đầu tôi được yêu cầu tìm kiếm thông tin mua bán nhà trên mạng – Ảnh: L.PHAM

Phải có tiền dự phòng

Trong buổi trò chuyện, ông Thức hỏi tôi có để dành được nhiều tiền không, cha mẹ có chu cấp hay đang làm công việc nào khác không. 

“Khi vô nghề này, em phải có khoảng 10 triệu trong túi hoặc đủ tiền sống ít nhất 3 tháng vì trong thời gian đó, nếu chưa ký được hợp đồng bán nhà thì còn có tiền tiết kiệm để tiêu xài và chi phí đi làm, gặp chủ nhà, khách hàng, chạy quảng cáo”, ông cho hay.

Sau đó ông ta nói qua các việc mà tôi phải làm trong tuần đầu gia nhập công ty. Đầu tiên, ông dặn tôi vào giao lưu với các đồng nghiệp. Tiếp theo là đi khảo sát nhà rồi về gọi chủ nhà check lại thông tin và đăng tin rao bán.

“Em chỉ cần tập trung đăng tin kiếm khách, khi có khách gọi thì hỏi nhu cầu của họ muốn mua nhà thế nào rồi tìm sản phẩm phù hợp. Sau đó dẫn khách đi xem, chốt sale rồi lấy phí trực tiếp từ chủ nhà. Mỗi khâu đều có người hướng dẫn, làm tới đâu hỏi tới đó rồi training (đào tạo – PV) sau”, ông Thức dặn dò tôi.

Ông hẹn tôi hôm sau đến làm luôn với lời hứa sẽ giúp tôi bán được trong tháng đầu. “Muốn mua nhà Sài Gòn mà làm công ăn lương thì bao giờ mua được. Chỉ duy nhất một con đường, đó chỉ có thể là làm BĐS. Muốn trở thành nhà đầu tư phải bước qua nghề này trước”, ông Thức nói.

Vậy là tôi về chuẩn bị nhập cuộc, viễn cảnh mình kiếm được “trăm củ” như nhiều người trong công ty khiến tôi háo hức vô cùng…

Trước khi về, ông Thức cho biết nhìn tôi trông khá hiền lành và có tố chất. “Anh mà là người đi mua nhà sẽ lựa chọn em vì có niềm tin, mua nhà sợ nhất là môi giới kê giá lên để lấy nhiều tiền. Anh quá ma lanh nên thích người hiền lành như vậy, em thật thà như này em có kê giá người ta cũng không nghi ngờ”, ông nói.

“Cò non” là tôi bắt đầu nhập cuộc với kỳ vọng sẽ sớm ký hợp đồng, tháng nào cũng lên bục cầm cọc tiền như các “idol” trong công ty.

Kỳ tới: Nhập cuộc

 

DIỆU QUÍ

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 2: Nhập ‘đàn cò’ tiền tỉ

12/09/2022 11:18 GMT+7

TTO  “Cò non” là tôi bắt đầu nhập cuộc với kỳ vọng sẽ sớm ký hợp đồng, tháng nào cũng lên bục cầm cọc tiền như các “idol” trong công ty mà sếp tổng hay nhắc khen.

 

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 2: Nhập đàn cò tiền tỉ - Ảnh 1.

Các môi giới BĐS đi khảo sát nhà phố bằng cách ghi chép thông tin và chụp ảnh căn nhà để đăng tin rao bán – Ảnh: DIỆU QUÍ

“Bán nhà chục tỉ không khó”

Ngày đầu gia nhập nghề môi giới bất động sản (BĐS), tôi đến Công ty Hùng Anh lúc 7h30, sớm hơn nửa tiếng trước khi bắt đầu giờ làm.

Công ty có ba tầng nhưng chúng tôi chỉ làm việc ở tầng hai. Nhân sự khoảng 50 người, tính cả giám đốc và ba trưởng phòng. Có ba phòng kinh doanh, được đặt theo tên của những tỉ phú nổi tiếng trong và ngoài nước, mỗi team có một trưởng phòng với nhân viên từ 13 – 16 người.

Tôi vào team mang tên một tỉ phú ở Hong Kong, được quản lý bởi anh Trần Ngọc Tuấn (đã đổi tên), sinh năm 1995, quê Bình Phước. Cùng vào với tôi là 3 – 4 người mới, rải đều ở các phòng kinh doanh.

“Vào đây đừng hỏi đồng nghiệp là bán được căn nào chưa, bao lâu rồi chưa bán được. Mà hãy hỏi nghề này kiếm tiền tốt không và cách làm việc ra sao để mau có khách”, sếp Dương Đức Minh nhắc trước khi tôi vào chào hỏi mọi người.

Phần lớn nhân viên, kể cả sếp cũng là người trẻ, trong đó trẻ nhất sinh năm 2000. Môi giới BĐS là nghề có tính đào thải khá cao, 10 người làm chỉ 4 – 5 người trụ lại và 1 – 2 người thật sự thành công. Công ty tôi liên tục tuyển nhân sự, còn những người bên trong thì lần lượt rời đi sau một thời gian ngắn, có khi chỉ vài tháng vì thấy “khó ăn”.

Chúng tôi đến từ nhiều ngành nghề khác nhau với đủ tầng lớp, đa số đều không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Những “cò non” như tôi vào công ty chỉ “nhìn người ta làm thế nào thì làm theo, không biết thì hỏi” chứ chưa được training ngay, đợi tầm 7 – 8 người mới vào mới đào tạo một lượt.

Sáng đầu tuần, sau khi điểm danh và màn giới thiệu của tôi, anh Võ Tấn Hoàng (đã đổi tên) – trưởng phòng kinh doanh – lên bục gọi tên hai cá nhân đã bán nhà trong tuần qua lên nhận thưởng, một căn 95 tỉ đồng, căn còn lại 40 tỉ đồng. Anh Minh Anh (đã đổi tên), người bán căn 40 tỉ đồng ở quận 2 cũ, chia sẻ đã đeo đuổi nhà này hai năm trời, tốn biết bao công sức, anh cũng trở thành bạn thân với chủ nhà.

Ngoài ra, hai người khác cũng nhận được tiền thông tin căn nhà đã bán. Phí hoa hồng thường theo quy định là 1% giá trị giao dịch, môi giới nào khéo léo có thể “ăn” thêm phần chênh lệch trong giá bán. Ở đây, người mới vào phải chi cho công ty 55% hoa hồng mà chủ nhà trả cho môi giới.

Thấy tôi mắt tròn mắt dẹt ngưỡng mộ đồng nghiệp mới nhận tiền, anh Tuấn động viên chỉ cần cố gắng, sớm muộn gì cũng được như thế với nhận định “bán nhà chục tỉ không khó”.

Anh Tuấn tâm sự rằng nghề này cạnh tranh cao, đào thải nhiều. Sợ người mới dễ nản chí, anh thường động viên bằng cách kể nhiều câu chuyện “vượt khó làm giàu” của nhân sự công ty và bản thân anh.

“Lúc mới làm anh cũng từng muốn nghỉ nhưng khi thấy đồng nghiệp lên bục lãnh tiền hoài và nghề này có thể kiếm được nhiều tiền nếu thành công, nên cũng động viên sẽ làm được. Ngày nào anh cũng gọi mấy chục chủ nhà, nắng mưa gì cũng đi khảo sát, đăng tin bất kể ngày đêm nên thị trường quận 1 với quận 3 anh nắm hết. Ba tháng đầu tiên mỗi tháng anh bán một căn, sau đó ngưng một tháng lại bán được tiếp.

Nhưng có thời điểm chín tháng anh không bán được, tiền đã xài hết nên phải mượn tiền đồng nghiệp để chi tiêu và đi làm. Sau đó anh vô cái hợp đồng 60 tỉ đồng, bỏ túi 300 triệu đồng sau khi chia phần trăm với công ty”, anh kể rồi chỉ qua trưởng phòng Võ Tấn Hoàng, cho biết mấy năm trước người này cũng có đợt nhiều tháng liền bị “ế”, song sau đó đã làm tạo nên “bom tấn” khi bán thành công một căn biệt thự và nhận tiền hoa hồng lên đến 7 tỉ đồng.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 2: Nhập đàn cò tiền tỉ - Ảnh 2.

Đăng tin rao bán nhà đất

Bạn – bàn – bán

Những ngày sau đó, tôi tiếp tục làm quen và học nghề từ đồng nghiệp của mình. Anh Tấn Vinh cùng team khá nhiệt tình, bảo tôi lấy quyển sổ ra ghi lại các bước cơ bản của một sale nhà phố: gọi chủ nhà, đi khảo sát nhà, đăng tin rao bán.

Hàng trăm nghìn căn nhà bán và cho thuê xuất hiện với khá đầy đủ thông tin trong phần mềm của công ty. Chọn ra 10 căn muốn bán rồi gọi cho chủ nhà check xem còn bán, cho thuê không, giá có thay đổi không rồi đi khảo sát vị trí, tiện ích, ưu điểm, thích hợp ở, kinh doanh cho thuê hay đầu tư mua đi bán lại, có dính lỗi phong thủy không. Ngoài ra có thể tìm thêm sản phẩm từ những căn chủ dán bảng bán, các mối quan hệ xã hội…

Cuối cùng là đăng tin rao bán, cho thuê trên một website chuyên về BĐS, các trang mạng xã hội như Facebook, Zalo, TikTok, báo chí, dán tờ rơi. “Em có thể copy tin đăng của các anh chị rồi sửa lại cho khác chút, hạ giá bán xuống 10 – 15% để dễ có khách hoặc tự soạn tin theo ý mình”, Vinh nói.

Chị Thảo Ngọc (đã đổi tên) ngồi gần đó cũng chỉ tôi cách dùng câu chữ sao cho thu hút. Rồi khi đăng tin không được ghi rõ địa chỉ (trừ căn nắm chính chủ), bởi môi giới khác biết sẽ “cướp” khách. Còn nếu khách biết số nhà xảy ra tình trạng “luồn cò” thì khách sẽ tự làm việc với chủ nhà mà không thông qua môi giới.

Tôi cũng học cách chăm sóc khách hàng với ba chữ: bạn – bàn – bán. “Khi có khách quan tâm, em sẽ hỏi nhu cầu và gửi nhà phù hợp cho họ, thời gian đó vẫn nhắn tin, hỏi thăm chuyện ngoài lề. Sau đó tiếp tục bàn đến chuyện mua bán nhà, chia sẻ và đồng cảm với họ, cho thấy sự chân thành của mình muốn giúp họ mua hoặc bán được sản phẩm xịn, giá tốt. Cuối cùng họ đồng ý “chốt đơn”, giao dịch diễn ra là em thành công”, anh Vinh hướng dẫn tôi.

Hiểu được quy trình làm sale, tôi bắt đầu “hành nghề”. Để sớm có thành quả, tôi chọn “đánh” cả mảng bán và thuê ở Bình Thạnh, Phú Nhuận với phân khúc từ thấp tới vừa vừa, thi thoảng vẫn lấn sang các quận khác ở những căn mà mình thấy “ngon”.

Ngoài tài khoản công ty cấp và hỗ trợ một phần marketing, tôi tạo thêm bốn nick ở bốn website khác với hy vọng tin đăng của mình sẽ tiếp cận nhiều người hơn, dĩ nhiên phải tốn mớ tiền nạp vào các trang đó.

Mỗi tuần vào ngày thứ hai, công ty sẽ tổ chức họp hàng, tức là các thành viên sẽ phân tích những căn mà mình thấy tốt, tiềm năng, có khả năng bán được cho mọi người. Bên cạnh đó còn chia sẻ hàng hóa ở group Zalo. Ở đó, tôi thấy nhiều đồng nghiệp mình đăng tin rao bán nhà mà không biết đó là căn nào, người này copy người kia đăng, đến khi có khách quan tâm thì mới vào group chat hỏi.

Tin đăng ào ào nhưng khách hiếm hoi, chỉ toàn người của công ty quảng cáo BĐS và môi giới khác đề nghị hợp tác.

“Em làm được gì cho công ty mà đòi nhận lương?”

Mới đây, trong một group BĐS trên Facebook có bài “bóc phốt” một công ty môi giới BĐS. Tài khoản N.T.S.M. tố rằng khi em của chị xin việc, công ty cho biết có lựa chọn là làm việc có lương và không lương, em chị M. đã chọn có lương.

Tuy nhiên sau hơn một tháng làm việc, công ty nói không có lương cứng, kế toán và các sếp trong công ty đùn đẩy cho nhau rồi đổ lỗi cho nhân viên không hỏi kỹ. “Từ đầu đã hỏi chắc chắn rồi em tôi mới đi làm, những lần hỏi về lương tôi còn lưu lại nội dung tin nhắn”, chị M. viết.

Sau khi em trai bị quỵt lương, chị M. lên công ty đối chất thì một sếp đã thốt ra: “Em làm được cái gì cho công ty mà em đòi nhận lương? Đáng ra em phải trả lương lại cho chúng tôi bởi vì chúng tôi hướng dẫn em làm việc” và “thái độ của em suốt đời nghèo không bao giờ ngóc đầu lên nổi”. Sau một hồi tranh cãi, chị M. đành ấm ức ra về, chấp nhận mất 6 triệu đồng lương cứng mà công ty đã thỏa thuận ban đầu.

Kỳ tới: Nỗi ám ảnh của môi giới nhà phố

Hai tuần trôi qua, tôi chẳng có nổi một khách quan tâm sản phẩm của mình, trong khi đồng đội cứ ký hợp đồng nườm nượp khiến tôi căng thẳng.

 

DIỆU QUÍ

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 3: Ám ảnh ‘chốt kèo’ nhà bạc tỉ

13/09/2022 10:57 GMT+7

TTO – Một, hai tuần đầu trôi qua, tôi chẳng có nổi một khách quan tâm sản phẩm nhà đất rao bán của mình, trong khi đồng nghiệp cứ ‘chốt kèo’ được hợp đồng khiến tôi áp lực.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 3: Ám ảnh chốt kèo nhà bạc tỉ - Ảnh 1.

“Châm ngôn” nửa đùa nửa thật để những ai mới bước vào nghề môi giới bất động sản phải có chút tiền “cầm hơi chờ thời” – Ảnh: DIỆU QUÍ

Bên cạnh đó, tôi còn bước vào hai nỗi sợ được xem là lớn nhất của một môi giới nhà đất mới vào nghề.

Chịu khó nghe… chửi

Là một môi giới bất động sản, mỗi ngày phải gọi cho mấy chục chủ nhà nên nỗi sợ đầu tiên của chúng tôi là bị… chủ nhà chửi vì làm phiền người khác. Nhiều người mới vào công ty, kể cả trưởng phòng của tôi trước kia mỗi lần gọi đều chạy ra cầu thang phía trước văn phòng để… đỡ quê, và tôi cũng không ngoại lệ.

Hàng trăm chủ nhà mà tôi gọi, không ít người vừa nghe giới thiệu là môi giới đã tắt máy. Có người nặng lời hơn thì xổ một tràng “đám cò tụi em gọi hoài phiền quá, chừng nào có khách quan tâm thì gọi chứ đừng gọi hỏi cho biết nữa”.

Do đó, chúng tôi không được hỏi có phải nhà đang cần bán không hoặc bán rồi hay chưa. “Cuộc gọi phải cho thấy mình mang lại giá trị cho họ bằng việc tạo ra khách ảo, chẳng hạn nói “em mới dẫn khách đi xem vị trí nhà, họ thấy thích và muốn gặp anh chị”, hoặc “em vừa dẫn khách về, ngày mai em đưa qua gặp anh chị luôn nhé” rồi khai thác thông tin để họ giữ liên lạc với mình dù thật sự mình không có khách, và để không… bị chửi.

Đồng nghiệp Tấn Vinh cũng nhắc tôi nhớ kèm theo hai câu hỏi chủ nhà là còn căn nào muốn bán hay không để mình chào khách giúp, và có muốn mua vào để đầu tư không vì bên mình đang có vài sản phẩm tốt.

Theo anh Phạm Văn Quang (đã đổi tên) – một trong những top sale của công ty, lúc nào cũng luôn nói với chủ nhà là mình có nhiều khách quan tâm khu vực đó. Ngoài ra còn phải tỏ ra đồng cảm, chẳng hạn “con thấy nhà này đẹp nhưng không hiểu sao cô chú bán đi”.

Đăng bán nhà nhưng không biết là căn nào

Còn nỗi sợ thứ hai của chúng tôi chính là đăng tin ảo mà có khách quan tâm. Mới vào công ty, các đồng nghiệp và trưởng phòng đều kêu tôi nên đăng tin ảo, tức nhà hoàn toàn không có thật hoặc có nhưng sai thông tin. “Nhưng đừng ảo quá, lấy mấy căn lỗi phong thủy mình đăng giá rẻ hơn thị trường 10 – 15% là có khách, khách hỏi thì bảo nó lỗi mới rẻ vậy.

Nếu đăng quá ảo, khách vẫn gọi chứng tỏ họ chưa hiểu thị trường, chứ có căn đó thật thì người ta mua lâu rồi. 99% môi giới sẽ không bán được nếu không gặp khách, cho nên tin ảo chủ yếu để “câu” khách, biết được nhu cầu người mua là gì và giữ liên lạc để chăm họ”, trưởng phòng Trần Ngọc Tuấn cho hay.

Một điều nữa, khi khách gọi hỏi là luôn phải nói căn nhà đó còn bán, dù nó không có thật hay đã bán rồi. Tôi thì không dám mạo hiểm đăng ảo, nhưng lo thời điểm khách gọi, căn nhà đó đã vào tay chủ mới mà mình không hay biết.

“Nếu khách hàng muốn xem nhà vẫn phải tự tin ra gặp, đa số khách hàng sẽ không mua căn đầu tiên đi xem, bởi họ muốn xem còn căn nào tốt hơn nữa để so sánh. 

Em cứ đến khu vực đó tìm đại một căn có bề ngoài tương tự căn đã đăng, rồi… chê căn đó các kiểu như dính pháp lý, tranh chấp, xây dư tầng, lỗi phong thủy để người ta không mua, sau đó đưa vô mấy căn mình muốn bán”, trưởng phòng Tuấn bày chiêu.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 3: Ám ảnh chốt kèo nhà bạc tỉ - Ảnh 2.

Các môi giới bất động sản dẫn khách đi xem đất nền huyện Củ Chi (TP.HCM) vào thời điểm đất khu vực này đang sốt – Ảnh: H.N.

30 chưa phải là tết

Vào làm gần một tháng, tôi có được vị khách đầu tiên. Anh tên Tâm, chủ một thẩm mỹ viện, ngỏ ý muốn mua một căn nhà hẻm ở đường Tô Hiến Thành, quận 10, với giá 35 tỉ đồng mà tôi đã rao trước đó. Tuy nhiên khi gọi chủ nhà thì người này cho biết đã nhận cọc của khách khác và sẵn sàng… bẻ cọc nếu khách của tôi đồng ý mua với giá 37 tỉ đồng.

Anh Tâm cho hay rất thích căn đó nhưng không đủ tài chính, cho nên tôi đã gửi nhiều sản phẩm khác tương tự hoặc gần giống với nhu cầu của anh. Tôi ra sức chăm khách, ngày nào cũng gửi thông tin và hình ảnh một loạt nhà cho anh chọn, rồi thấp thỏm đợi ngày được dẫn khách.

Trong số sản phẩm tôi gửi, không ít căn bị chê xấu, đắt tiền, hẻm nhỏ, cách xa mặt tiền, vị trí không sầm uất…, chỉ một số ít được anh ưng ý. Tuy nhiên, trước đó tôi quá háo hức gửi sản phẩm cho khách mà không check lại nên khi khách muốn đi xem, tôi gọi chủ nhà mới biết căn đó đã bán từ lâu, có người lại đổi ý không bán, chuyển sang cho thuê, người thì hét giá trên trời.

Gần hai tháng “chăm” vị khách này, tôi đã gửi hơn 50 căn nhà, hẹn đủ kiểu song anh vẫn không chịu gặp mà đòi tự đi xem một mình, căn nào ưng ý sẽ hẹn tôi xem bên trong. 

Sau cùng, có một nhà ở quận 10 được anh Tâm “chấm” sau khi xem bên ngoài, căn này rao giá 33 tỉ đồng (chốt 32,7 tỉ nếu thanh toán nhanh). Tôi nôn nao đợi ngày dẫn anh đi xem bên trong, nhưng đúng là… 30 chưa phải là tết.

Vừa gặp “cô cò non” đang háo hức săn được mồi như tôi, anh Tâm đã tỉnh rụi tạt gáo nước lạnh là thời gian qua anh chỉ… xem nhà để tính chứ chưa thể mua liền. “Anh có lô đất lớn ở Bình Chánh (đoạn giáp Long An), mua lâu rồi giờ nó lên giá nên anh đang kêu bán. 

Đợi anh bán được rồi đi vay ngân hàng mới mua nhà Sài Gòn được. Em coi có khách muốn mua đất của anh thì dẫn khách cho anh nha”, anh Tâm giả lả.

Trong khi đó, căn mà anh chọn đã được tôi báo với chủ nhà từ trước và hứa dẫn khách qua xem. Sau vài ngày chưa thấy tôi đến, không biết thật hay giả mà chủ nhà gọi cho hay đang có một khách chuẩn bị xuống cọc. “Em có khách thì dẫn tới liền đi và phải trả cao hơn khách kia 100 triệu đồng (tức 32,8 tỉ đồng – PV) thì anh mới nhận cọc bên em”, chủ nhà tên Khánh nói.

Thời gian đó, thấy tôi cứ ba, bốn bữa lại hỏi khách bán được đất chưa, anh Ngọc Tuấn bảo không nên hối khách, làm vậy sẽ khiến họ khó chịu. “Tâm lý hối nhưng lời nói của mình lại không hối, có ép khách cũng phải bằng nghệ thuật, ngôn từ để họ không biết được. Hãy để khách thấy mình chăm sóc họ bằng sự chân thành, chứ không phải vì tiền môi giới.

Em đồng cảm là em đang chinh phục họ. Có thể chưa bán được căn này nhưng chắc chắn sẽ bán được căn khác cho khách này, và có khi họ sẽ giới thiệu em cho người khác có nhu cầu mua”, anh Tuấn chia sẻ bí quyết.

Nếu tính khách mua nhà thì ngoài anh Tâm, tôi còn một khách khác là ông Huệ (quê Hà Tĩnh). Tôi quen biết ông trong một lần theo xem đồng nghiệp công ty dẫn khách ký hợp đồng thuê nhà của ông tại quận 3. 

Hôm sau, ông Huệ hẹn gặp tôi tại một quán cà phê. Ông cho biết có nhu cầu muốn mua nhà mặt tiền đường Lê Văn Sỹ (quận nào cũng được) với giá… 10 tỉ đồng trở xuống.

“Đường này làm gì có căn mặt tiền nào giá đó đâu chú, trong hẻm còn khó. Bên con chỉ có một căn mặt tiền ở đây giá 15 tỉ đồng, không còn căn nào rẻ hơn nữa”, tôi giải thích song ông vẫn không chịu. 

Cuối buổi gặp, ông Huệ bảo tôi khi nào có nhà thì dẫn ông đi xem và dặn đừng nói với công ty nếu bán được. “Chú làm vậy để con hưởng hoa hồng cao, không cần chia với công ty”, ông nói.

Sau hai tháng gia nhập môi giới nhà phố, dù đã nỗ lực gửi rất nhiều sản phẩm cho khách mua lẫn khách thuê, tôi vẫn chưa chốt được giao dịch nào. Anh trưởng phòng và các “cò đàn anh, cò đàn chị” trấn an tôi: “Tiền thưởng vẫn đang đợi em”.

Muôn vàn kỹ năng

Làm sale bất động sản, tôi được học qua muôn vàn kỹ năng đằng sau những cuộc chốt sale thành công như mớm giá để lấy lệch phí, tức chào và chốt cao hơn giá chủ nhà đưa ra. Rồi khi hai bên khớp giá cũng phải kỳ kèo, làm khó khách hàng một chút để họ không nghi mình bị hố giá.

Nhờ người trong công ty giả dạng làm khách chê ỏng eo để chủ nhà đồng ý xuống giá. Đó là những chiêu ép chủ nhà đồng ý hạ giá bán hoặc khách chịu tăng giá mua. “Nếu bên nào quá cứng thì phải kéo người còn lại, thấy bên nào yếu thì “tiêu diệt” bên đó”, anh Minh, một môi giới thâm niên, bày chiêu.

Gặp hồi “sốt nóng”, có ngày môi giới bán được mấy căn nhà, miếng đất, ghi hợp đồng mỏi cả tay. Vô thời “lạnh”, đỏ con mắt tìm không ra khách và phải… chơi chiêu.

Kỳ tới: Chân gỗ, đạp giá, phá kèo

 

DIỆU QUÍ

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 4: Chân gỗ, đạp giá, phá kèo

14/09/2022 10:49 GMT+7

TTO – Những lần khề khà cà phê địa ốc, chỉ bảo thằng mới vào nghề như tôi, các bậc cò đàn anh, đàn chị đều nói những lời lý tưởng: “Mình làm môi giới bất động sản (BĐS) phải nhớ nằm lòng nguyên tắc 3W”.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 4: Chân gỗ, đạp giá, phá kèo - Ảnh 1.

Biển rao bán nhà đất treo đầy cột điện nhưng thường không đúng giá bán như quảng cáo – Ảnh: M.D.

Và 3W đó chính là win – win – win, ba bên đều thắng. Người làm môi giới BĐS ký được hợp đồng để hưởng cục tiền hoa hồng, thì người bán vui vì bán được giá, khách hàng cũng mừng vì mua được giá hợp lý. Tất nhiên, lý thuyết tử tế vậy, nhưng thực tế không hẳn ai cũng làm như thế.

Chiêu “chân gỗ”

Chính bản thân tôi cũng mấy lần được nhờ làm “chân gỗ” để đồng nghiệp “ép” khách vào thế sốt ruột, vội vã thò bút ký hợp đồng đặt cọc. 

Chiêu mà giới cò BĐS thâm niên chẳng lạ lẫm gì. Mới cuối năm ngoái, môi giới Thanh Thủy (đã đổi tên) phải tốn hàng chục cuộc gọi điện thoại trực tiếp đến đôi vợ chồng là cựu giáo chức ở quận 3 để chào bán đất nền của một dự án ở huyện Đức Hòa giáp ranh TP.HCM. 

Biết vợ chồng về hưu này mới bán căn nhà cha mẹ để lại có giá gần 35 tỉ đồng ở quận 3 để chia cho hai con ra riêng và họ vẫn còn một khoản tiền lớn, nên môi giới Thủy quyết “đeo” họ.

Khi thì Thủy tới nhà họ để tặng quà “rau sạch nhà con gửi lên”, lần thì biếu cả máy massage cầm tay. Đôi vợ chồng từ nghi ngại “tụi cò dẻo mồm” đã dần mến Thủy, vui với những món quà dù chẳng đáng mấy. 

Sau mấy tháng kết thân, vừa điện thoại, vừa đến nhà trực tiếp, môi giới Thủy cũng “câu” được họ đi xem sản phẩm mình rao bán. Họ đi xem gần 20 nơi, từ nhà phố, nhà chung cư ở nội thành lẫn ngoại thành, đến ra cả đất Bình Dương, Phan Thiết mà vẫn chỉ ừ hử, gục gặc, không chốt được chỗ nào, khiến Thủy sốt ruột phải ra chiêu.

Thủy khuyên: “Cô chú nên mua đất Đức Hòa giáp TP.HCM, bởi hiện khu này dù giá đã lên nhưng vẫn còn là đất huyện, tiềm năng tăng giá vẫn rất cao theo tốc độ đô thị hóa. Giờ cô chú cứ mua cất nhà cho thuê kiếm tiền tháng cũng sống khỏe, vài năm nữa cần thì bán, giá lên gấp hai, gấp ba. Lợi nhuận cả hai đàng”. 

Hôm dẫn đôi vợ chồng về hưu đi xem đất, môi giới Thủy âm thầm nhờ người thân đóng giả làm hai nhóm khách “tình cờ” cũng đến xem ngay lúc đó và tỏ vẻ muốn mua, sốt sắng bàn chuyện đặt cọc.

Lần này thì đôi vợ chồng lớn tuổi “dính câu” của môi giới Thủy. Một phần vì họ đã mệt mỏi do đi xem nhiều nơi, nhưng lý do chính là họ sợ hai nhóm khách mà Thủy xếp đặt làm “chân gỗ” sẽ mua mất. 

Ngay chiều đó, đôi vợ chồng nói sẽ đặt cọc 600 triệu đồng để mua 3 nền nhà 5x20m liền nhau của dự án với tổng giá 7,5 tỉ đồng. Nhưng Thủy “châm” thêm: “Con nói thật cô chú chứ hai nhóm khách kia có mòi cũng muốn mua. Cô chú sẵn tiền tươi thì nên xuống cọc thêm chút nữa để phòng chủ đất bẻ kèo, bán cho người chịu giá cao hơn”.

Bà vợ có vẻ chần chừ, nhưng ông chồng quyết luôn: “OK, chú cọc 1 tỉ, con làm hợp đồng, chú chuyển khoản luôn”. Xong! Môi giới Thủy xoa tay thắng lợi. Cô ta được hoa hồng 2,5% trên giá bán (do đất tỉnh và bán được cùng lúc 3 nền), nhưng chỉ phải chi cho các “chân gỗ” vụ này một bữa ăn uống do là người thân. Nếu nhờ môi giới khác làm “chân gỗ”, cô phải chi nhiều hơn. 

So với nhiều hợp đồng khác, “kèo” bán đất cho đôi vợ chồng về hưu này Thủy không được lời lãi nhiều vì “chăm” khách quá lâu. Nhưng cô vẫn vui vẻ vì hợp đồng lớn, bù hợp đồng nhỏ, nhất là hai bên bán, mua đều vui vẻ để cô giữ mối sau này.

Ba tháng sau khi mua đất, sang tên xong, Thủy lại được đôi vợ chồng nhờ kiếm thầu ở Đức Hòa xây nhà trọ cho họ. Hợp đồng xây 2,5 tỉ đồng chốt thành, cô được chủ thầu chi hoa hồng 4%.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 4: Chân gỗ, đạp giá, phá kèo - Ảnh 2.

Các môi giới tự ghi số điện thoại xuống trước các nền đất ở TP Thủ Đức để chào bán – Ảnh: M.D.

“Đẩy giá lên, đạp giá xuống”

Những lần các môi giới mà tôi quen biết ngồi “tám” với nhau chuyện mua bán BĐS, “kèo” này của môi giới Thanh Thủy vẫn được nhắc như bài học kiên trì đeo khách và biết sử dụng “chân gỗ”. Tuy nhiên dù có làm chiêu, Thủy vẫn được cho là “lương thiện”, không “đẩy giá lên, đạp giá xuống” như không ít môi giới quá quen làm.

Thời gian thử nhập vai vào nghề không dễ thành công nhưng sẽ hốt bạc nếu mát tay này, tôi hay nghe nhắc đến chiêu “đẩy giá, đạp giá” như chuyện quá phổ biến. 

Môi giới Lê Công Khánh (đã đổi tên), người có thâm niên chục năm thành công với BĐS phía Tây Nam Sài Gòn, còn dạy tôi: “Có người nói cò đẩy giá, đạp giá để mua bán được nhanh, tiền cò bỏ túi là ác. Nhưng anh nói không có ác đâu. Người ta không chịu nghĩ nếu chủ nhà và khách mua bán mau mắn, tiền lại nhanh quay vòng đầu tư mới, họ lại được lời mẹ sinh lãi con, mà cứ chăm chăm nghĩ chút tiền cò được hưởng”.

Cũng có người suy nghĩ giống như Công Khánh, nhưng thực tế tôi đã thấy nhiều hậm hực, trách móc, kể cả thưa kiện từ người bán lẫn người mua vì chiêu trò “đẩy giá, đạp giá” nhà này. 

Thứ nhất là “đạp giá”, khi chủ nhà đưa ra một cái giá bán mà lâu không có khách mua thành công, phía môi giới sẽ tỉ tê ra nhiều lý do bất lợi của nhà như “bị ngã ba chiếu tướng”, khu vực ít nhà đầu tư quan tâm… để chủ nhà phải nghĩ lại, hạ giá xuống.

Chuyện đó không có gì lạ nếu phân tích của môi giới chính xác. Nhưng cũng có những môi giới muốn “chốt kèo” nhanh đã tự bịa ra, nhất là chiêu ép chủ nhà mất bình tĩnh: “Cô chú coi được thì cho khách đặt cọc nhanh đi. Ảnh cũng xem nhiều nhà rồi, thấy có mấy căn cũng ưng, coi chừng mình chậm thì ảnh đặt cọc chỗ khác mất. Thời buổi này kiếm khách có tiền tươi, muốn mua nhanh hiếm lắm”. 

Chủ nhà đang cần tiền, gặp chiêu này rất dễ “mất hồn vía”, vội vã đồng ý luôn với mức giá đã bị “đạp xuống” và chịu thiệt hại 5, 7 trăm triệu hay một vài tỉ đồng cái vèo.

Chiêu “đạp giá” này ngoài tiền hoa hồng thông lệ, môi giới lõi đời, dẻo miệng vẫn có thể ăn thêm tiền cả hai phía. Với chủ nhà, họ sẽ nói: “Căn này bán chậm lâu rồi, nếu con tìm khách mua nhanh, cô chú thưởng thêm chút nha”.

Còn phía khách mua, nhiều cò không ngại nói thẳng: “Căn này lẽ ra phải giá 10 tỉ, nhưng em đạp giá xuống 9 tỉ mà chốt kèo thành thì anh thưởng thêm nghen. Chỗ làm ăn lâu dài”. Đứng ở giữa chơi chiêu ép giá, loại môi giới này ăn được cả hai đầu.

Riêng chiêu “đẩy giá” cũng lắm trò không kém. Gặp những chủ nhà vô thế bí, cần tiền bạc trả nợ nần, phải bán tháo nhà, môi giới “quăng câu” ngay: “Dạ để em tìm khách chịu mua cho. Anh vẫn giữ giá đó hả? Mình bán thu về nha? Anh không cần phải chi hoa hồng cho em mà cứ lấy nguyên cục giá bán, chỉ cho em phần tăng thêm nếu ra được nhà nhanh”. 

Chủ nhà đang thế kẹt, cần tiền nhanh, rất dễ gật đầu trước chiêu “đẩy giá” này, nhất là khi họ nghe không phải chi hoa hồng. Nhưng họ đâu biết rằng căn nhà họ rao giá hớ 10 tỉ đồng, sẽ được môi giới bán với giá 11 tỉ đồng và hưởng trọn khúc tăng thêm này. Ngoài ra cũng có môi giới “tử tế” hơn, đưa ra điều khoản: “Anh cứ thu về trọn cục tiền bán được. Còn khoản em tăng thêm một chút mà thành thì cho em xin một nửa số đó nhe”.

Tuy nhiên chiêu “đẩy giá” này thường chỉ được những “cò đại bàng” dày kinh nghiệm, cao tay làm thành công, bởi chủ nhà sợ đụng chạm họ sẽ bị phá kèo, bán không được. Riêng những “cò sâu, cò chíp” mới vào nghề rất khó làm thành, bởi dễ gặp rắc rối với chủ nhà, đặc biệt là khi chủ nhà tiếc khoản tiền mà mình đã hớ.

“Phá kèo”

Chuyện “phá kèo”, gây khó để chủ nhà không bán được cũng không lạ lẫm gì. Khi chủ nhà đã làm việc với một môi giới nào đó, lại nhờ thêm nhiều môi giới khác, sẽ gây mất lòng.

Đặc biệt là khi chủ nhà đã chịu giá bán, môi giới dắt được khách chịu mua, nhưng chủ nhà lại đổi ý, không chịu bán nữa. Những môi giới đàng hoàng sẽ cho rằng “xui rủi” phải chấp nhận, nhưng cũng có một số môi giới rất gay gắt, tìm cách nói xấu sản phẩm của chủ nhà này để khó bán được nữa.

***************

“Cô chú mua được nhà giá rẻ, bán được nhà giá cao thì con cũng vui, cũng được tiền hoa hồng mà”. Câu chuyện của những môi giới có tầm, có tâm.

>> Kỳ tới: Cò dài hậu và nhà đầu tư

 

MẠNH DŨNG

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 5: Những môi giới không nhắm mắt ăn tiền

15/09/2022 09:28 GMT+7

TTO – Mấy năm thị trường bất động sản (BĐS) nóng sốt, với những môi giới mát tay, một ngày có thể chốt được mấy ‘kèo’, soạn hợp đồng mỏi tay.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 5: Những môi giới không nhắm mắt ăn tiền - Ảnh 1.

Tờ rơi quảng cáo nhà đất được thả vào tận nhà dân – Ảnh M.D.

Nhưng gặp hồi giao dịch nhà đất chựng lại như hiện nay mới thể hiện rõ ai là cò, ai là nhà môi giới đúng nghĩa có tâm có tầm để vượt sóng gió thị trường, đi được đường dài…

Không tham tiền, bất chấp khách thiệt hại

Dẫn dắt tôi vào nghề “làm giàu không khó mà nhiều người đỏ mắt không thấy tiền” này, những môi giới thâm niên đều khuyên tôi nhớ nằm lòng nên có ước mơ… đại gia. “Khởi đầu ai cũng cò non, cò chip, nhưng người có tầm có tâm sẽ có ước mơ làm cò… đại bàng. Bao nhiêu nhà đầu tư BĐS lớn cũng khởi đầu cò non như em, vấn đề là họ có khát vọng và nỗ lực để đến ngày thành đại gia” – anh Lê Công Khánh, một nhà môi giới lớn với hơn chục năm thâm niên ở khu tây nam Sài Gòn, “dạy bảo” tôi.

Thực tế nghề môi giới BĐS dù là cỡ hợp đồng “đất vàng” 100 tỉ hay chỉ cho thuê nhà cấp 4 vài triệu đồng cũng cơ bản giống như nhiều nghề môi giới khác. Ai cũng mong việc bận rộn, khách đông, hợp đồng nhiều thì số tiền hoa hồng được hưởng cũng tăng tỉ lệ thuận. Tuy nhiên, những nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp mong muốn công việc dài lâu và làm lớn thì cách thức làm của họ sẽ “sâu sắc” hơn theo nguyên tắc 3 WIN – người bán thắng, người mua cũng thắng, và tất nhiên là môi giới cũng thắng khi được hưởng hoa hồng.

Công Khánh kể với tôi là anh từng bỏ những “kèo” mà cảm thấy thương người mua nếu lơ ngơ xuống tiền cọc sẽ thiệt hại. “Có lần tôi dắt khách xem căn nhà ba lầu rưỡi trên diện tích 80m2 mà chỉ có giá 10,5 tỉ đồng ở khu đô thị mới khang trang tại quận 6. Làm khu này lâu năm, tôi nắm chắc thị trường, biết nhà giá đó là rẻ. Hai vợ chồng tôi dắt đi xem cũng ưng ý, định xuống tiền cọc luôn. Nhưng khi tôi đi khảo sát từ tầng 1 lên tầng 3 thì thấy nhiều vấn đề không ổn. Căn nhà đã quá cũ, chỉ được sơn phết tân trang bề ngoài.

Đặc biệt là nhà có dấu hiệu bị lún, nghiêng với những vết nứt dọc theo cột đứng và đà ngang. Chủ nhà che đậy bằng cách trét trám và sơn phết lại, nhưng nhìn kỹ vẫn phát hiện được” – anh Khánh kể căn này nếu anh giới thiệu bán được thì chủ nhà sẽ chi môi giới 1,5% dù thông lệ hoa hồng nhà nhiều tiền ở thành phố thường chỉ 1%. 

“Tiền ai không ham, số hoa hồng này cũng đâu nhỏ. Nhưng tôi khuyên khách không nên đặt cọc vội, mà kêu nhà thầu xây dựng quen tới khảo sát lại rồi hãy quyết. Bởi ham rẻ năm, bảy trăm triệu hay một tỉ đồng mà dính nhà xuống cấp nặng nề, khó sửa chữa coi chừng lại lỗ nặng” – anh Khánh kể đúng là sau đó một kỹ sư xây dựng tới khảo sát nhà bị lún trên nền đất yếu và phức tạp nhất là lún không đều, bị nghiêng, nứt…

Đôi vợ chồng kia chân tình cảm ơn anh – nhà môi giới không nhắm mắt ăn tiền, miễn sao ký được hợp đồng để nhận hoa hồng, còn khách ra sao thì mặc kệ. Họ lại tiếp tục nhờ anh Khánh dắt đi xem nhà khác và chốt được kèo. Họ thưởng thêm cho anh 0,5% giá căn nhà mua gần 13 tỉ đồng cũng ở quận 6, trong khi anh đã nhận 1% hoa hồng từ người bán. Về sau, đôi vợ chồng này trở thành nhà đầu tư BĐS, hầu hết giao dịch mua vào – bán ra đều nhờ qua Khánh với gần 10 hợp đồng lớn nhỏ trị giá gần 50 tỉ đồng.

Truyền nghề cho tôi, Khánh khuyên: “Ông bà xưa dạy thả săn sắt mà bắt con cá rô. Còn anh em mình thì nói làm cò cũng phải có tâm. Khách được lợi sẽ quý mình, lần sau lại qua mình tiếp”. Nhập vai vào nghề này, tôi dù còn là “cò non” cũng chứng kiến tận mắt và nghe đầy lỗ tai chuyện trái phải của dân môi giới BĐS. Thật sự có nhiều người ăn xổi, luôn chăm chăm tìm cách “chốt kèo” nhanh, sớm ký được hợp đồng để nhận hoa hồng, mặc kệ người bán hớ hay người mua lầm. Thậm chí không ít cò còn chơi chiêu “đẩy giá lên, đạp giá xuống, phá kèo” này nọ để thu lợi về mình.

Nhưng bên cạnh đó tôi cũng thấy nhiều môi giới làm ăn có tầm, có tâm để bền vững lâu dài, như câu chuyện của anh Khánh. Họ không nhắm mắt ăn tiền, bất chấp sự thiệt hại của khách hàng. Có khi họ tận tình phân tích cho khách mua những thông tin cần thiết như giá bán cao bất hợp lý, nhà xuống cấp nặng, đang có tranh chấp phức tạp hay khu vực bị ngập nước… 

Có khi họ khuyên phía bán nên bình tĩnh coi lại giá rao, tránh bị hớ, thiệt hại. Nếu nhìn trước mắt, kiểu ăn xổi, họ bị “vuột kèo”, mất tiền hoa hồng. Nhưng nếu có tầm có tâm nhìn xa hơn thì họ có thể có lợi lớn, dài hạn hơn nhờ sự uy tín, làm ăn đàng hoàng của mình.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 5: Những môi giới không nhắm mắt ăn tiền - Ảnh 2.

Ở Long An, tỉnh giáp TP.HCM, sau thời gian sốt đất, nhiều môi giới đã trở thành nhà đầu tư – Ảnh M.D.

Từ cò trở thành nhà đầu tư

Đặt chân vào nghề môi giới BĐS, tôi hay được nghe viễn cảnh một ngày nào đó mình lên “level” thành nhà đầu tư chứ không chỉ chạy rã cẳng, nói khô nước miếng để kiếm tiền cò con nữa. Thực tế dân môi giới tới thời làm nhà đầu tư không hiếm và nhiều người đã thành công, trở thành nhà đầu tư lớn, thậm chí có “máu mặt”.

Hầu hết họ đều tiến từ từ, ban đầu làm môi giới đỏ mắt kiếm khách không ra, sau “mát tay” dần làm anh em thân tín săn hàng, ra hàng cho vài nhà đầu tư nào đó để học nghề và dành dụm tiền bạc. Rồi đến một ngày, họ nhận ra “miếng đất này ngon quá, sao mình không đầu tư kiếm lời lớn mà chỉ làm cò hưởng chút bọt bèo hoa hồng”. Ban đầu, họ đầu tư những miếng đất ít tiền, diện tích nhỏ, vị trí xa. Sau vài vòng quay nhà đất sinh tiền, họ thành nhà đầu tư lớn dần.

Ở Đức Hòa (tỉnh Long An), khu vực đất đai luôn nóng sốt trong nhiều năm qua, tôi đã tiếp cận được nhà đầu tư Nguyễn Kim Trinh (đã đổi tên). Người phụ nữ 32 tuổi này đang là nhà đầu tư có tên tuổi ở khu vực và cũng từng trải hơn 10 năm làm “cò con” rồi dần lên “cò… đại bàng”. Trinh kể suốt gần hai năm đầu, ngày nào cô cũng chạy phờ người mà không chốt được “kèo” nào để có tiền hoa hồng. Cuộc sống của cô hồi đó đúng là nhà môi giới đất đai bạc tỉ nhưng nhờ… má nuôi cơm.

“Rồi tới một ngày, em bán được miếng đất thứ nhất, miếng đất thứ hai, thứ ba và tự nhiên người này chỉ người kia cứ gọi cho em nhờ bán đất, nhờ mua đất. Nhiều cò tuốt ở TP.HCM cũng gọi cho em để tìm hàng ngon cho họ dẫn khách, chia nhau hoa hồng” – Trinh kể bí quyết “mát tay” của cô chỉ đơn giản làm sao có lợi cho cả người bán lẫn người mua. Khi họ thuận mua vừa bán, vui vẻ ưng ý thì sẽ gọi cho cô nữa. Nhiều người trong họ là nhà đầu tư nên sẽ liên tục gọi nhờ cô săn hàng, ra hàng và tất nhiên cô cũng liên tục có tiền hoa hồng.

“Anh cứ nghĩ đơn giản thế này, với những nhà đầu tư đó, mình cứ tận tâm dắt họ mua được sản phẩm giá đúng, đến khi bán ra lại được lời tốt thì chắc chắn họ sẽ quay lại tìm mình để nhờ nữa”, Trinh tâm sự. Chỉ sau 5 năm làm “cò mát tay”, không nhắm mắt ăn tiền bất chấp khách hàng, Trinh đã trở thành nhà đầu tư có “máu mặt” ở Long An và những người được cô môi giới thành công trước kia lại quay vòng thành khách của cô.

Giúp khách không bị “bẻ cọc”

“Có lần em dắt khách xem miếng đất vị trí đẹp, giá 12 tỉ đồng ở thị trấn Đức Hòa. Khách ưng ý, xuống tiền cọc liền nhưng chỉ 300 triệu đồng. Em tư vấn bà ta nên đặt cọc ít nhất gấp đôi, phải từ 600 triệu đồng trở lên, vì em biết chủ đất này có thể “bẻ cọc”, chịu tiền phạt, để bán lại cho người trả giá cao hơn. Bà ta đồng ý đặt cọc luôn 800 triệu đồng.

Đến khi ra công chứng, chủ đất mới nói thật là do đã nhận cục tiền cọc lớn này, chứ như 300 triệu ban đầu thì ông ta đã đền cọc để hủy hợp đồng, bán lại cho người chịu giá 12,5 tỉ rồi” – Trinh cho biết thêm về sau bà khách này rất quý mình và cô đã trở thành cánh tay phải của nhà đầu tư BĐS từ TP.HCM xuống làm ăn ở Đức Hòa này.

***************

Tại Huế, phóng viên đã vào vai cò đất và chứng kiến giai đoạn ngành kinh doanh bất động sản cố đô “lên mây” cũng như rơi vào suy thoái.

>> Kỳ tới: Người người, nhà nhà làm cò

 

MẠNH DŨNG

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 6: Người người, nhà nhà làm cò

16/09/2022 10:05 GMT+7

TTO – Trong cái nghề như “làm chơi ăn thật này”, nhiều người phất lên nhanh chóng nhờ gặp thời và có mánh khóe, cũng không ít kẻ trắng tay, phải thất nghiệp và nhiều hệ lụy khác cũng bắt đầu từ đó…

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 6: Người người, nhà nhà làm cò - Ảnh 1.

Nhiều sản phẩm BĐS “ngủ đông” sau những cơn sốt đất – Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Tại Huế, tôi đã vào vai cò đất suốt gần một năm trời, trải qua giai đoạn ngành bất động sản (BĐS) cố đô “lên mây”, cũng như rơi vào suy thoái.

Gia nhập đội cò đất nền

Ở thời điểm giữa năm 2021, BĐS tại tỉnh Thừa Thiên Huế sốt xình xịch, đất đai đồng loạt tăng giá chóng mặt. Người dân đua nhau xuống tiền đầu tư vào đất khiến thị trường nóng lên, từ đó hút một lượng lớn nhà đầu tư và môi giới từ khắp nơi đổ về hành nghề.

“Bán được lô này, anh gửi em một trăm triệu để xăng xe, anh em mình còn làm ăn lâu dài mà”. Những lời hứa hẹn, viễn cảnh tốt đẹp về nghề BĐS khiến người mới như tôi thấy choáng và lâng lâng nghĩ đến cách tiếp cận thị trường, về tiền hoa hồng một vụ bằng cả năm “cày cuốc” của mình.

Chiều một ngày đầu hạ tháng 6-2021, thời tiết và thị trường BĐS ở cố đô Huế cùng… nóng như đổ lửa. Biết tôi muốn gia nhập đội cò, một người bạn giới thiệu: “Hôm bữa nghe mày muốn thử làm đất, bên tao giờ có tuyển nhân sự này. Mày thử sức đi, biết đâu được lại giàu lên nhờ bán đất”.

Bằng vài câu hỏi qua loa về tuổi tác, bằng cấp, tôi được anh T. (giám đốc công ty BĐS T.) nhận ngay vào công ty.   Khi hỏi về lương, chị M. (trợ lý giám đốc) tiếp lời: “Lương cứng mỗi tháng 4 triệu đồng. Mỗi lô bán được sẽ nhận 1% hoa hồng, người bán được 60% và công ty 40% của 1% đó. Nếu làm tốt thì thu nhập hằng tháng cũng được vài chục triệu đồng đấy”.

Chị M. là người chỉ dẫn tôi những bước cơ bản để tiếp cận vào thị trường BĐS. Những tân binh như tôi buộc phải lập một tài khoản mạng xã hội mới chỉ để chuyên bán hàng (những lô đất, dự án BĐS). 

Phân khúc nào cũng vậy, mỗi ngày chúng tôi phải đăng ít nhất 5 đến 10 tin giới thiệu sản phẩm qua các trang bán BĐS nổi tiếng, thời gian còn lại đi tìm hiểu thị trường thực tế.

Để lính mới dễ dàng bắt nhịp, anh T. bày rằng phải ân cần, quan tâm từng cử chỉ, thậm chí phải đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng. “Thiện cảm đầu tiên rất quan trọng, nhà đầu tư có đặt bút ký hay không thường phụ thuộc nhiều vào ấn tượng đầu tiên và thái độ của nhân viên bán hàng”, anh T. nói.

Vào nghề, tôi được tiếp xúc nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ, đặc biệt là vô số cò đất như tôi. Chuyện anh công nhân, cô sinh viên, thậm chí có cả công chức nhà nước… bỏ việc, chuyển sang làm cò đất hẳn hoi hoặc ẩn mình dưới danh nghĩa nhà đầu tư, lướt đất kiếm lời đầy rẫy.

Vốn là một hướng dẫn viên du lịch lâu năm, nhưng dịch bệnh đã khiến anh Lê Phước T. (phường Trường An, TP Huế) mất việc. 

Thất nghiệp, việc mỗi sáng của anh T. là tìm đọc diễn biến giá đất trên các trang web BĐS. Sự tăng trưởng về giá của các BĐS, rồi chuyện những người bạn nhờ buôn bán và làm cò đất liên tục đã tậu được xe sang, mua nhà mới… khiến anh T. nhấp nhổm, đứng ngồi không yên.

Vay mượn cùng với tiền tích cóp gần 10 năm trời, anh T. quyết định đi buôn đất với hy vọng kiếm được một BĐS có giá tốt để nếu cần thiết thì để ở, không thì bán lướt kiếm lời. 

Tương tự, thấy bạn bè mình ở tuổi 25 nắm trong tay tiền tỉ nhờ buôn đất, còn mình cày cuốc cả năm không bằng người ta bán lướt một lô đất, anh Lê Nhật Q. (phường Kim Long, TP Huế) càng quyết tâm đến với nghề môi giới BĐS.

Chơi liều bằng việc mượn tiền dành dụm của cha mẹ, tiền tích cóp lâu nay của bản thân cộng thêm vay từ người thân, Q. tập tễnh vào nghề “lướt sóng” BĐS với gần 600 triệu đồng. Ngày anh bắt đầu đầu tư BĐS cũng là thời điểm sốt đất toàn địa bàn Thừa Thiên Huế (giữa năm 2021).

“Lướt” thành công 3 lô, Q. chốt lời được một số tiền. Thành công bước đầu, nhiều người thân trong gia đình Q. cũng tập dồn lực góp vốn cùng nhau xây dựng mộng tưởng đổi đời. 

Bản thân Q. và T. trong giới nhà đất vẫn là cò, nhưng ẩn thân trong danh phận một nhà đầu tư. Có khách cần mua đất, họ sẽ tìm và giới thiệu để hưởng tiền hoa hồng. Nhưng nếu săn được “mồi ngon”, họ sẵn sàng vay mượn hoặc góp vốn nhiều người để “bắt mồi”.

Từ những màn khoe tiền tỉ trên Facebook và rạo rực với sự thành công của nhiều người, lượng môi giới ở Huế tăng đột biến. Thành phần tham gia làm cò đất cũng rất phong phú, hầu như mọi ngõ ngách ở Huế chỉ cần có người hỏi mua đất thì họ sẵn sàng trở thành cò để tìm những lô đất hợp ý nhà đầu tư.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 6: Người người, nhà nhà làm cò - Ảnh 2.

Môi giới vây quanh khi nhà đầu tư đi xem đất – Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Dẫn “cá mập” săn đất nông thôn

Từng có dịp dẫn “cá mập” (nhà đầu tư – PV) về vùng ven TP săn hàng khủng để phân lô, đó là lần đầu tiên tôi được đón tiếp như “ông hoàng, bà chúa” khi có nhiều môi giới địa phương vây quanh với ý muốn “ráp khách”. Biết chúng tôi có ý định về tìm hàng, Hoàng V. – một môi giới cộm cán ở H.Phú Lộc – gọi điện hỏi han liên tục, thuyết phục chúng tôi về bằng được.

Theo chân V., xe chúng tôi dừng lại trước một mảnh đất đồng không mông quạnh, không một bóng người, xa khu dân cư. Chỉ tay về phía bìa rừng, nơi có khu đất rộng hơn 8.000m2, mặc dù nó thuộc đất trồng cây lâu năm song V. lại chắc nịch có thể chuyển đổi lên thổ cư trong thời gian tới. “Khi đó sẽ tách được rất nhiều lô nhỏ để bán, nếu có “lót tay””, V. nói.

Chúng tôi được thanh niên này dẫn đến nhiều mảnh khác, chủ yếu là đất trồng cây lâu năm, đất thuộc các khu quy hoạch “treo”, đất không giấy tờ, kể cả đất ruộng… và cho biết đây là “mồi ngon” của giới đầu tư Hà Nội và Đà Nẵng.

“Chỉ cần có lối đi, giá rẻ là có người mua ngay. Những lô đất như thế này giá chỉ dao động vài trăm nghìn đồng/m2, nhưng sau khi hoàn thiện giấy tờ thì mỗi mét đất có thể lên tới ba, bốn triệu đồng”, V. cho hay.

Cũng là “gà mờ” trong giới đất đai, song tôi cố thuyết phục khách theo hướng của V. nhưng khách cũng ậm ừ. Vị khách này tỏ ra khá cẩn trọng. Anh kể có người bạn từng nghe lời “môi giới tụi em” vẽ ra bức tranh màu hồng nên xuống tiền đầu tư. Để rồi khi thị trường lao dốc, môi giới biến mất, chỉ còn nhà đầu tư ở lại “bán đổ bán tháo” để cắt lỗ.

Bản thân tôi cũng hiểu một sale bán dự án nếu mang càng nhiều khách lên dự án thì tỉ lệ chốt càng cao. Tuy vậy, mời 10 khách thì sẽ có 3 khách thật sự quan tâm dự án, và trong 3 người này chỉ có 1-2 người chốt. Đó là người đủ tiềm lực, có sự quyết định riêng mà không cần tham khảo bất kỳ ai. Thậm chí có khi chẳng ai mua mà môi giới còn bị chửi.

V. tiếp tục dẫn chúng tôi đến những lô đất nằm sau những rặng tre ngun ngút của ngôi làng nhỏ Thủy Yên (xã Lộc Thủy, H.Phú Lộc, cách TP Huế 55km). Chỉ tay vào lô đất lớn được cắm mốc chia thành nhiều lô nhỏ, V. cho biết những lô này đang được tách sổ. 

“Nếu mua hàng F0 sẽ được giá ưu đãi, mỗi lô có diện tích từ 150m2 đến 180m2, có giá 450 triệu đồng/lô. Hàng này tiền giữ chân 20 triệu, cam kết bồi cọc nếu không ra được sổ. Thời điểm ni không có lô mô giá rẻ hơn đâu”, V. quả quyết.

Để chúng tôi tin tưởng, V. đưa đi khảo quanh thị trường, cứ di chuyển tầm 1km lại thấy những khoảng đất trống đang được bồi đất và cắm cọc.

Cò đi để lại vạc

Tại Huế, từ cuối năm 2020, hàng nghìn môi giới BĐS xuất hiện như cò mùa gặt, kéo theo là muôn vàn lời mời chào hấp dẫn với mục đích bán được hàng. Sau những thương vụ chốt đất, cò sẽ nhận được số tiền hoa hồng tương ứng.

Rồi khi thị trường BĐS lắng xuống, giao dịch ngày một ít đi, không còn cảnh tấp nập mua bán và mời chào, hàng nghìn “cánh cò” sẽ chuyển ngành, để “vạc” (nhà đầu tư – PV) ở lại… ôm đất và ôm nợ.

***************

Tôi được may mắn tham gia vào “phi vụ” bán một dãy phân lô F0 của một môi giới BĐS, đồng thời là nhà đầu tư. Bí quyết nào để “chốt kèo”?

>> Kỳ tới: Sau giấc mộng đổi đời

 

NGUYỄN TRỌNG

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 7: Phía sau giấc mộng đổi đời

17/09/2022 11:30 GMT+7

TTO – Tôi được may mắn tham gia “phi vụ” bán một dãy phân lô F0 (đất chưa qua đầu tư – PV) tại xã Vinh Phú (Phú Vang, Thừa Thiên Huế) của anh Thanh (đã đổi tên), một môi giới bất động sản đồng thời là nhà đầu tư.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 7: Phía sau giấc mộng đổi đời - Ảnh 1.

Trước đây những mảnh đất cách TP Huế hàng chục cây số đa số hoang vắng, nay đều cắm cọc đội giá bán – Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Phân lô, bán nền

Dự án tôi được tham gia là một dãy phân lô F0, tức đất mới bán lần đầu, chưa qua nhiều lần đầu tư của anh Thanh. Xã này chỉ là những trảng cát, dân cư thưa thớt, chủ yếu là đất hoang hóa, cách trung tâm TP Huế khoảng 25km.

Cách dãy phân lô không xa là những dự án du lịch biển đã triển khai từ nhiều năm trước, nhưng đến nay vẫn chưa thành hình dáng. Tuy vậy, giai đoạn từ giữa đến cuối năm 2021, việc phân lô bán nền ở đây trở nên tấp nập hơn bao giờ hết.

Anh Thanh cho biết lô đất hơn 2.000m2 này từng là đất trồng cây lâu năm, được nhóm anh mua lại vào cuối năm 2020 với giá rất rẻ. Sau hơn một năm chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư, nhóm của anh bắt đầu làm đường nội bộ và phân lô nhỏ để bán. Mỗi lô có diện tích 100 – 120m2, chỉ trong thời gian ngắn, nhóm của anh đã nâng giá trị lô đất từ 300.000 đồng/m2 lên 4 – 5 triệu đồng/m2.

Giá trị lô đất tăng cao không chỉ là sự phối hợp của các nhà đầu tư, mà còn một phần rất lớn từ môi giới địa phương. Thời điểm nhóm chúng tôi mua đất khu vực này thì nhiều nhóm khác cũng làm phương án tương tự. Các nhóm sẽ liên kết với môi giới thân để “làm nóng” thị trường nhằm đẩy giá đất.

“Món ngon” được săn chủ yếu là đất trồng cây lâu năm với ưu điểm giá rẻ, sau đó nhóm sẽ lặng lẽ nâng đất thổ cư đủ cho việc phân lô. Khi xong thủ tục phân lô, môi giới tiếp tục mua đi bán lại trong các nhóm với giá cao ngất ngưởng. Song song đó là thúc đẩy môi giới đăng tin liên tục về các dự án xung quanh, giao dịch ảo tại vị trí đó.

Sau khi các nhà đầu tư (chủ yếu người mới) lao vào cuộc chơi, khu vực đó mặc nhiên hình thành giá đất mà nhóm đầu tư kiêm môi giới đã tính sẵn từ trước. Những nhóm này bắt đầu tuồn hàng với giá rẻ hơn thị trường một chút, nhiều người sẽ thấy đó là “món hời” nhưng thật ra là dính bẫy. Vậy là chỉ qua một “chiêu” đơn giản, nhóm đã thu về hàng tỉ đồng.

Anh Thanh cho hay đã bỏ ra khoảng 600 triệu đồng mua 2.000m2 đất trồng cây lâu năm. Chuyển đổi đất khoảng 200 – 300 triệu đồng, tiền tách sổ cộng với làm mặt bằng khoảng 150 triệu đồng. Tổng chi phí nhóm chúng tôi bỏ ra hơn 1 tỉ đồng. Và chúng tôi phân được 15 lô đất, bán với giá F0 là 450 triệu đồng.

Tính cả chi phí cho môi giới, sau một năm với một lô đất, nhóm anh Thanh đã lời trong tay hơn 5 tỉ đồng. Sau khi chia đều ra, anh Thanh nhận về hơn 1 tỉ đồng, đó là số tiền lãi lớn khó có ngành nào có thể đạt được trong thời gian ngắn như vậy. 

Bản thân tôi thì “làm ké” nên vụ đó tôi chỉ có khoảng 30 triệu đồng. Và để “tiền đẻ tiền”, nhóm anh Thanh lại tiếp tục áp dụng tuyệt chiêu như vậy với những vùng khác, chủ yếu cách rất xa trung tâm TP Huế.

Với hơn 200 công ty, nhóm môi giới bất động sản và hàng nghìn môi giới tự do trên địa bàn TP Huế, việc phân lô bán nền từ cuối năm 2020 trở nên sôi động khiến đất tăng giá.

Nhân tố thành bại của một dự án bất động sản ngoài tính chất quyết định của nhà đầu tư, không thể không kể đến vai trò môi giới. Chỉ cần “trúng mánh” 1 – 2 dự án phân lô lớn thì cò đất nhận về số tiền không nhỏ trong những thương vụ này. Những môi giới nhanh nhẹn, có nhiều mối quan hệ và nắm bắt thị trường tốt cũng dần lấn sân qua đầu tư từ nhỏ lẻ đi lên.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 7: Phía sau giấc mộng đổi đời - Ảnh 2.

Dự án phân lô bán nền được lựa chọn nhiều nhất của nhà đầu tư vì mang lợi nhuận cao – Ảnh: NGUYỄN TRỌNG

Vỡ mộng

Bên cạnh những môi giới thành công, chốt giao dịch… mỏi cả tay thì cũng không ít người vỡ mộng, ngậm ngùi bỏ nghề, chật vật trở lại công việc cũ hay phải làm lại từ đầu khi thị trường bất động sản chững lại.

Thấy bạn bè thu nhập khủng, lột xác trên những bộ vest sang trọng, đi xế hộp, trang sức hàng hiệu, tác phong tự tin, ăn nói lưu loát, anh N.T.Đ. (huyện Phú Lộc, Thừa Thiên Huế) bị dao động khá nhiều. Cuối năm 2021, anh Đ. liều mình bỏ việc văn phòng mà anh cho là mức lương chỉ lẹt đẹt và đầu quân cho một công ty môi giới bất động sản tại TP Huế.

“Chọn bỏ việc có thể nói là quyết định mạo hiểm. Thành công như mong đợi thì không sao, nhưng thất bại thì tôi không biết làm gì tiếp theo”, anh Đ. kể. Như bao người mới vào nghề, anh cũng khát khao đổi đời, luôn nỗ lực đặt mình trong tâm thế là người chiến thắng cuộc chơi này.

Và sau hơn một tháng học việc, tìm mọi cách bán được hàng, cùng với sự trợ giúp của đồng nghiệp, anh Đ. đã bán được lô đất đầu tiên với số tiền hoa hồng là 20 triệu đồng. Cộng với lương hỗ trợ, tháng đầu anh Đ. nhận về gần 30 triệu đồng, con số được xem là không tệ với “cò non”. Khi ấy, tôi cũng đang là môi giới nhưng chưa chốt được vụ nào, nhìn thành quả của anh Đ. chỉ biết… thèm.

Nhưng niềm vui ngắn chẳng tày gang. Đầu năm 2022, thị trường bất động sản Huế chững lại do lệnh siết phân lô tách thửa và kiểm soát từ ngân hàng, cộng với việc nhà đầu tư bất động sản rút dần vốn sang những ngành nghề khác. Hình ảnh về cảnh người tranh nhau đi mua đất không còn xuất hiện, nhiều người “bán đổ bán tháo” song vẫn rất khó thanh khoản.

Vậy là chỉ sau hơn 4 tháng cầm cự, dù có lương cứng hỗ trợ song anh Đ. vẫn rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, bỏ thì tiếc những gì đã đầu tư cho nghề, còn bám trụ thì không biết lúc nào giao dịch sôi động trở lại. Sau một thời gian suy nghĩ và “gồng” hết nổi, anh Đ. quyết định giã từ nghề “kiếm tiền tỉ không khó”, trở lại công việc văn phòng ở một công ty mới.

Tương tự, T.V.L. (quê Quảng Trị) trước đây từng làm công nhân nhà máy dệt. L. lanh lợi, tháo vát, thêm may mắn, anh chốt thành công một lô đất tự dâng đến tay. 

Nghĩ mình có duyên với nghề bất động sản, L. vội vàng bỏ áo công nhân, khoác lên trang phục lịch lãm của môi giới bất động sản. Tuy nhiên sau gần nửa năm vào nghề, L. không bán được thêm lô đất nào nên ngậm ngùi bỏ nghề, quay về cuộc sống cũ.

Môi giới Thảo Lam (ngụ huyện Củ Chi, TP.HCM) cũng than thở đăng một miếng đất cần bán lên các trang bất động sản toàn thấy “cò” bay vô hỏi thăm và đề nghị hợp tác để dẫn khách, trong khi khách thật thì không thấy đâu.

Qua mỗi môi giới như vậy, giá miếng đất lại bị đẩy lên nhằm lấy hoa hồng cao. “Rốt cuộc toàn là môi giới làm việc với nhau, khách quan tâm cũng không có, miếng đất nằm hoài không bán được”, Lam nói.

Lướt một số trang bất động sản trên Facebook không khó để tìm thấy nhiều bài viết đăng đàn “bóc phốt” môi giới với vô vàn chiêu lừa từ cũ cho đến mới. Facebook V.T. cho biết năm 2020 chị có ý định mua một mảnh đất ở TP Bảo Lộc, Lâm Đồng với giá 4,1 tỉ đồng.

Khi đó, Tiến – một sale bất động sản khu vực đó – “chê” giá này đắt, dặn chị V. đừng mua và hứa sẽ deal giá xuống còn 3,5 tỉ giúp chị. Mỗi ngày, Tiến đều nhắn tin và dặn chị không liên lạc với chủ đất để Tiến dễ làm việc. “Em đang deal, em sẽ giữ mảnh đất này không cho khách nào xem, yên tâm không mất” là những lời Tiến nói với chị V..

“Tôi chẳng có kinh nghiệm gì nhiều, ngu ngơ nên cứ hồn nhiên chờ đợi, nghĩ cùng lắm không deal được thì mua với giá 4,1 tỉ như ban đầu chứ không có gì lo”, chị V. nói. Nhưng sau 2 tuần, chị V. mới ngã ngửa khi biết tin mảnh đất đó đã được bán, và người mua chính là khách của Tiến.

“Việc ngăn cản tôi liên lạc với chủ đất là để không có sự cạnh tranh gì và để việc mua bán đó thuận lợi”, chị V. cho hay mặc dù chưa xuống cọc, song chị rất sốc với “thứ gọi là uy tín và đạo đức nghề nghiệp” của cò đất này.

DIỆU QUÍ

***********

Đi xe sang, nói chuyện tiền tỉ, ăn mặc bảnh bao là những bề nổi thường thấy về môi giới bất động sản. Nhưng có những góc khuất mà chỉ người trong nghề mới hiểu được.

>> Kỳ tới: Người trong cuộc mới hiểu người… trong kẹt

 

NGUYỄN TRỌNG

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 8: Người trong cuộc mới hiểu người… trong kẹt

18/09/2022 11:49 GMT+7

TTO – Đi xe sang, nói chuyện tiền tỉ, ăn mặc bảnh bao là bề nổi thường thấy về nghề môi giới bất động sản (BĐS). Nhưng đâu đó vẫn còn những góc khuất mà chỉ người trong nghề mới hiểu được.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 8: Người trong cuộc mới hiểu người... trong kẹt - Ảnh 1.

Thời giao dịch chậm, thông tin rao bán đất xuất hiện khắp nơi – Ảnh: MẠNH DŨNG

Bị ăn chặn tiền hoa hồng

Từng là trưởng phòng kinh doanh một công ty BĐS có tiếng và hiện là môi giới tự do ở khu vực nhà phố trung tâm TP.HCM, anh Bùi Duy Phong (sinh năm 1993, ngụ quận Bình Thạnh) cho hay nghề BĐS có tính đào thải rất cao, 100 người vào thì chỉ sau vài tháng hay một năm, số người trụ lại chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Theo anh Phong, cò và môi giới khác nhau hoàn toàn. “Cò thì ai cũng có thể làm được, nhưng để gọi là môi giới hay chuyên viên tư vấn thì ngoài kỹ năng còn phải có đạo đức nghề nghiệp”, anh nhận định.

“Nhiều người muốn dấn thân vào môi giới BĐS vì nghe nói nghề này nhiều tiền lắm, cho mình thu nhập đột phá, nhưng mà không có đâu, đó chỉ là những khía cạnh màu hồng nhỏ lắm”, anh nói.

Bốn năm kinh nghiệm nghề, anh Phong chia sẻ một vài câu chuyện “trời ơi đất hỡi” bên cạnh những giao dịch “trầy da tróc vảy” mới đạt được như dẫn vài chục khách đi xem nhà thì chỉ một, hai người mua, nhiều lúc còn không có nổi một ai.

Rồi anh Phong kể thời điểm mới vào nghề, giao dịch đầu tiên của anh tuy thành công nhưng… 30 chưa phải là tết. Lần đó, anh Phong được bà Tuyết Mai (đã đổi tên, chủ nhà) là một nữ doanh nhân thành đạt giao bán căn nhà 6,2 tỉ đồng (giá chào 6,6 tỉ đồng) ở quận Bình Tân, và hứa cho anh 100 triệu đồng phí hoa hồng.

“Số tiền đó đâu ít, nhất là khi mới vô nghề mà nghe được chừng đó thì mê lắm nên tôi miệt mài đăng tin khắp các trang mạng, trích 30% lương cứng để marketing cho căn đó, có khách quan tâm đều dẫn tới xem nhà. Cuối cùng có một khách đồng ý mua, hai bên thống nhất giá 6,2 tỉ đồng.

Hoàn tất hợp đồng, chủ nhà hẹn một tuần nữa sẽ trả phí. Cả tuần hồi hộp, không ăn ngủ gì được, còn nghĩ có số tiền đó sẽ làm gì đây”, anh kể và cho hay sau một tuần khi khách đặt cọc xong thì chủ nhà… chơi bài lật lọng.

Bà Mai đưa anh Phong chỉ 30 triệu đồng với lý do “cô bán không được giá, đáng lẽ cô phải bán 6,6 tỉ đồng mà thu về chỉ có 6,2 tỉ đồng, nên cô cho con 30 triệu đồng thôi”. Không chấp nhận, anh nói với bà Mai rằng theo quy định nghề BĐS, môi giới phải được trả tối thiểu 1% giá trị giao dịch căn nhà, tức anh phải được ít nhất 62 triệu đồng.

“Nhưng nói cỡ nào bà Mai cũng chỉ chuyển đúng 30 triệu đồng. Khi đó tôi ấm ức lắm, không nghĩ giám đốc một doanh nghiệp lớn lại ăn chặn tiền môi giới như vậy”, anh nhớ lại. Đòi liên tục thì sau hai tuần, bà Mai chuyển cho anh Phong thêm… 5 triệu đồng kèm lời đề nghị: “Cô còn một căn nhà nữa, khi nào cô bán được thì cô trả hết tiền phí còn lại cho con”. Anh Phong coi như mất luôn 27 triệu đồng phí môi giới lần đó.

Bẵng đi nửa năm, bà Mai lại gọi điện nhờ bán giúp một căn khác, anh Phong vẫn nhận lời và đăng tin rao bán. Rút kinh nghiệm lần trước, anh đề nghị làm hợp đồng cam kết trả phí môi giới đầy đủ song bà Mai không chịu. “Sau đó tôi đã gỡ tin đăng xuống và từ đó không làm việc với chủ nhà này nữa”, anh tâm sự.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 8: Người trong cuộc mới hiểu người... trong kẹt - Ảnh 2.

Các môi giới BĐS đi khảo sát nhà phố bằng cách ghi chép thông tin và chụp ảnh căn nhà để đăng tin rao bán – Ảnh: DIỆU QUÍ

Có kinh nghiệm vẫn bị… lầm

Không chỉ bị quỵt gần một nửa phí môi giới, anh Phong còn gặp tình trạng luồn cò. Anh kể đầu tháng 7 vừa qua có một vị khách muốn mua nhà phố để đầu tư nên anh đã gửi 5 – 6 sản phẩm để người này xem. “Những căn tôi gửi giá thấp hơn thị trường khá nhiều để khi họ bán ra sẽ bằng hoặc hơn giá thị trường để có lời. Nhưng tôi gửi thì chị ấy chê đủ kiểu, nói không mua.

Vậy mà sau hai tuần kể từ khi gửi sản phẩm, tôi lại thấy chị ấy đang rao bán chính hai căn mà tôi giới thiệu để kiếm khách mua. Tức là căn nhà tôi giới thiệu, chị ấy không làm việc với tôi mà tới làm trực tiếp với chủ nhà.

Thay vì trả phí 40 triệu đồng (hai căn) cho tôi thì chị này luồn cò để khỏi trả tiền môi giới, trong khi hồi năm 2020 tôi còn giúp chị ấy bán được hai căn nhà”, anh Phong tâm sự mình thiệt thòi ở chỗ là môi giới tự do, thường làm việc với khách và chủ nhà dựa trên sự tin tưởng, tôn trọng lẫn nhau chứ không có hợp đồng ràng buộc, cam kết trả phí đầy đủ như các sàn, công ty BĐS. “Làm sale BĐS mấy năm rồi đôi khi vẫn bị lầm vì tin khách, tin chủ nhà là người đàng hoàng”, anh Phong nói.

Tương tự, chị Thư Võ (sale căn hộ chung cư TP.HCM) cũng từng chia sẻ câu chuyện dở khóc dở cười của mình trên một diễn đàn về nghề môi giới. “Làm sale căn hộ thứ cấp nói chung cũng “nhàn”. Khách xem nhà 8 tỉ mà trả giá xuống còn… 7 tỉ, chủ nhà chửi thiếu điều vuốt mặt không kịp.

Còn không thì dẫn khách đi coi nhà, khách biết mã căn rồi lặng lẽ kêu sale khác vô deal giá, sale khác cũng tự “cắt máu”, chịu giảm hoa hồng để chốt cho nhanh. Thế là khách “đá” mình ra rồi chốt luôn căn đó của mình”, chị Thư viết.

Khó khăn bủa vây thị trường

Nói về BĐS thời điểm mấy tháng nay, anh cho biết thị trường đang gặp khó khăn khi ngân hàng siết cho vay. Ngoài ra, phương thức kiếm khách hàng bây giờ cũng khó hơn trước vì bị những tin ảo phủ sóng, làm náo loạn thị trường, khách hàng khi nhận ra bị lừa thì càng có cái nhìn xấu và dè chừng với môi giới.

Thời điểm tháng 5, tình hình kinh doanh của Công ty Hùng Anh mà chúng tôi nhập vai cũng gặp khó khăn theo biến động của thị trường. Tổng kết tháng 5, công ty đạt 30% so với kế hoạch đề ra khi đặt mục tiêu doanh số 6 tỉ đồng nhưng chỉ đạt 1,8 tỉ đồng (công ty này tính doanh số là tổng hoa hồng môi giới thu về). Tuy vậy, trong buổi họp, giám đốc công ty cho biết từ tháng 6 đến cuối năm, khu vực nhà trung tâm bùng nổ mạnh.

“Họ sẽ đưa tiền về trung tâm, biết BĐS trung tâm giữ tiền tốt nhất. Các bạn cứ cố gắng đăng tin nhiều sẽ có khách”, ông Thức nói. Trong khi đó, anh Đặng Văn Hoàng (đã đổi tên) – một trong những top sale của công ty – lại nhận xét lượng khách quan tâm ở thời điểm đó khá ít. Khách gọi ít, không có nhiều giao dịch, và khi có thì giá trị căn nhà cũng không lớn.

“Ngân hàng đang siết cho vay BĐS, nguồn hàng của phòng kinh doanh chúng ta cũng chưa phong phú”, anh Hoàng nói và cho biết đã bỏ ra hơn 10 triệu đồng chi phí làm marketing, song cả tháng vẫn chưa ký hợp đồng nào.

Cuộc họp hôm đó team tôi ai cũng không giấu được áp lực và lo lắng. Mà người rầu nhất chắc là chị Khánh Ngân (đã đổi tên) vì dù đã nỗ lực rất nhiều, song hơn bốn tháng vẫn chưa ký được hợp đồng nào, cả nhà thuê lẫn bán.

Không biết do “thời chưa tới” hay do… xui mà suốt thời điểm tôi làm môi giới là lúc thị trường BĐS được cho là khá khó khăn. Các ngân hàng có động thái kiểm soát tín dụng, thắt chặt giải ngân cho vay BĐS, phân lô tách thửa cũng đang bị siết ở các tỉnh.

Đến đầu tháng 9, thị trường BĐS vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trầm lắng. Thanh khoản giảm khiến thị trường suy thoái, giao dịch thành công nhỏ giọt. Ngoài ra, tâm lý người bán lẫn người mua cũng bị ảnh hưởng nhiều. Người muốn mua thì không thể vay, người muốn xả hàng cắt lỗ cũng khó.

Do doanh số giảm liên tiếp ba tháng, từ 2 tỉ xuống còn 350 triệu đồng, phòng kinh doanh của tôi quy định trong tháng tiếp theo mỗi người phải ký được một hợp đồng thuê hoặc bán, và giá trị phải trên 100 triệu đồng.

“Mỗi người tự đưa ra mức tiền cược, ai đạt sẽ được thưởng gấp đôi mức cược, ai không đạt thì phạt theo số tiền đã cược. Đặc biệt, bạn nào có doanh số trên 500 triệu đồng trong tháng sẽ được thưởng 1 chỉ vàng”, trưởng phòng Trần Ngọc Tuấn nói.

Do không bán được gì nên môi giới, nhất là người mới làm thời gian ngắn cũng lần lượt ra đi. Công ty tôi ra thông báo mỗi nhân sự phải tìm thêm một, hai người mới để đưa vào. Nếu người mới vào đó bán được nhà thì người giới thiệu sẽ được thưởng 1 triệu đồng, các mức thưởng nâng dần lên theo số lần bán.

************

>> Kỳ tới: Hợp cò, phá cò

Không chỉ thời khó này, mà ngay lúc đất đai nóng sốt, thanh khoản vèo vèo, các cò đất cũng phải biết hợp tác với nhau để ăn nên làm ra…

 

DIỆU QUÍ

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ 9: Phá cò, không ăn được thì quậy cho banh

19/09/2022 10:24 GMT+7

TTO – Không chỉ giai đoạn thị trường bất động sản đang chựng giao dịch như hiện nay, mà ngay cả hồi nóng sốt trước Tết 2022, các môi giới đã thường “hợp cò”, bắt tay với nhau để cùng làm cùng chia.

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 9: Phá cò, không ăn được thì quậy cho banh - Ảnh 1.

Các môi giới sơn xóa số điện thoại của nhau – Ảnh: MẠNH DŨNG

Đó là chuyện môi giới ở Hà Nội vẫn bán được nhà đất Sài Gòn, hay môi giới ở Đà Nẵng vẫn bán được đất Đà Lạt. Tuy nhiên, chính trong sự bắt tay liên kết này sẽ lòi ra sự thật ai ở đẳng cấp môi giới có tâm có tầm thật sự và ai chỉ là cò ăn xổi, bất chấp lợi ích khách hàng, sẵn sàng đập bể “nồi cơm” của chính đồng nghiệp.

Đập bể “nồi cơm” đồng nghiệp

Thâm nhập vào nghề môi giới bất động sản ở khu tây nam Sài Gòn và vùng liền kề Long An, Tiền Giang và Tây Ninh, tôi được nghe, thậm chí chứng kiến, rất nhiều chuyện cười ra nước mắt của nghề “làm giàu không khó mà đỏ mắt không thấy tiền” này. 

Gặp hồi thị trường sốt nóng, dân môi giới ăn nên làm ra, đã có rất nhiều chuyện sáng tối trong sự bắt tay làm ăn hay “phá kèo” nhau của họ. Đến hồi chợ nhà đất đìu hiu, chuyện này càng phức tạp hơn.

Chỉ sau vài lần bàn chuyện hợp tác “share hàng, dẫn khách” với tôi, Lê Thị Trâm (đã đổi tên), một môi giới bất động sản mới tuổi 40 đã được xem là “cò đại bàng” ở khu tây nam Sài Gòn, chẳng ngại tuyên bố: “Tui nói thiệt cho hiểu nhau để dễ hợp tác. Tính tui là ai chơi với mình đàng hoàng thì tui sẽ đối đãi lại đàng hoàng nhiều hơn nữa. Còn ai tệ với tui thì tui chơi lại cho trắng bách, đen thui luôn. Muốn năm dao, bảy mã gì cũng chiều tới bến”.

Mới cách đây không lâu, Trâm có một “phi vụ khét lẹt” với đồng nghiệp khi bị người này “lật kèo”, định qua mặt cô ta để ẵm trọn cục tiền hoa hồng lớn. Chuyện là cô ta có một nhà đầu tư lớn ở khu vực Bình Chánh nhờ tìm mua diện tích đất rộng để làm nhà xưởng ở huyện Đức Hòa (Long An). 

Người này cũng đã qua một, hai vòng hợp tác với Trâm để “săn hàng vô, đẩy hàng ra” thành công nhưng chưa đủ mức thân thiết vì ông ta là nhà đầu tư lớn và luôn có mạng lưới hàng chục môi giới khác nhau.

Yêu cầu diện tích đất của ông này là tối thiểu phải trên 10.000m2 và không nằm cách xa trục đường tỉnh lộ 10-N2 nối Sài Gòn – Long An và các tỉnh miền Tây. Ngay thời điểm ấy, Trâm không có sẵn hàng đất đai diện tích lớn cỡ đó, mà nhà đầu tư hợp tác với nhiều môi giới có thể nhanh tay tranh mất, nên cô phải vội vã liên kết với môi giới ở Long An.

Gọi điện thoại cho N.H.H., một môi giới có máu mặt ở khu vực Bến Lức – Đức Hòa (Long An), Trâm đặt thẳng vấn đề: “Em có nhà đầu tư muốn mua đất làm nhà xưởng. Anh có hàng tốt thì share để em dẫn khách xuống. Anh em mình theo thông lệ cưa đôi hoa hồng nếu chốt kèo thành. Còn anh thương thì cho em thêm chút đỉnh 10% để làm ăn lâu dài, có qua có lại”. 

Môi giới H. vừa nghe đã OK ngay. Ai trong nghề cũng biết giai đoạn này kiếm được người mua đất rộng cả mẫu, trị giá hàng chục tỉ đồng là rất hiếm hoi.

Chỉ qua ngày, H. báo có hàng: lô đất ở Đức Hòa, rộng 13.500m2, đường rải đá xanh, xe tải lớn vào tận nơi, chỉ trong năm nay sẽ rải nhựa và có thể mở thêm cả đường mặt sau đất, trị giá 39,5 tỉ đồng, có thương lượng chút đỉnh. Trâm mừng rỡ, đúng tầm hàng khách cô tìm. Ngay ngày hôm đó, cô ta đưa khách xuống và ông ta có vẻ rất ưng ý. 

Hai bên chốt được giá tròn 39 tỉ đồng và hẹn qua tuần công chứng luôn, khỏi cần đặt cọc mất thời gian. Điều đặc biệt là chủ đất vẫn chịu chi 2% hoa hồng (trên giá bán) cho môi giới như thông lệ đất tỉnh, dù hợp đồng này lớn và ông ta có thể ép hoa hồng xuống.

Môi giới Trâm mừng rỡ với cục tiền hoa hồng sắp được nhận. Ai ngờ ngày qua ngày, nhà đầu tư vẫn im lìm, không liên lạc đi công chứng gì nữa. Cô sốt ruột gọi điện hỏi, ông ta nói: “Anh bỏ kèo này rồi em, tiền xoay không kịp”.

 Linh cảm nghề nghiệp khiến Trâm thấy bất thường, cô về tận địa bàn của môi giới N.H.H. tìm hiểu và nhanh chóng phát hiện ra anh ta đã chơi “luồn cò”, lặng lẽ dẫn khách của cô đưa xuống để đi mua miếng đất khác cũng tầm tiền gần 40 tỉ đồng nhưng có vị trí đẹp hơn. Qua mặt Trâm, H. được ẵm trọn hết 2% hoa hồng trị giá gần 1 tỉ đồng “ngọt xớt”.

Trâm sôi máu, dẫn gần 20 anh em thân tín xuống nói chuyện “phải trái rõ ràng” với H… Cô ta tuyên bố nếu không “cưa đôi” hoa hồng cho mình thì H. chỉ còn cách về nhà “đuổi gà”. Cô ta sẽ tung hê hết “chuyện tồi tệ” của H. lên các trang nhà đất và sẵn sàng bỏ tiền cho “anh em xã hội ngồi canh cửa” nhà H. tới khi nào chịu “ói” tiền thì thôi. 

Tay cò qua mặt đồng nghiệp ban đầu cậy địa bàn mình cũng hùng hổ lại, nhưng sau xuống nước vì sợ lộ chuyện quá “bẩn” trong nghề môi giới sẽ bị đoản hậu đường làm ăn. Sau mấy tháng nhì nhằng, H. cũng phải trả cho Trâm 300 triệu đồng, nhà đầu tư kia cũng ngọt nhạt chi thêm cho cô 50 triệu đồng để lặng xuống chuyện chẳng hay ho trong nghề bất động sản này…

Tôi đi làm cò đất - Kỳ 9: Phá cò, không ăn được thì quậy cho banh - Ảnh 2.

Trong cơn sốt đất cuối năm 2021, các môi giới ở Sài Gòn thường liên kết với môi giới tỉnh để bán đất như ở huyện Bù Đăng, Bình Phước này – Ảnh: MẠNH DŨNG

Phá “kèo” nhau như cơm bữa

Với những người đã dày dạn trong nghề môi giới bất động sản, ai cũng biết đầy chuyện “hợp cò”, tức các môi giới cùng liên kết làm ăn; và phá cò, tức giành giật khách hàng của nhau mà tệ nhất là chơi chiêu ngoài mặt thì ra vẻ hợp tác nhưng bên trong sẵn sàng giành “nồi cơm” của nhau khi thấy lợi. 

Ở TP Thủ Đức, trong cơn sốt đất 2020, môi giới Nguyễn Thị Nhâm (đã đổi tên) từng ngang dọc địa bàn quận 2 cũ hơn 5 năm cũng bị chính đồng nghiệp là “bạn” mình “bẻ cọc”. Cao trào sốt đất khu phố đông này, cô vừa dắt khách ký được hợp đồng mua đất nền nhà phố Thạnh Mỹ Lợi 7,5 tỉ đồng. 

Khách xuống cọc 300 triệu đồng, hẹn tháng sau ra công chứng. Ai dè mới chỉ tuần sau, chủ nhà báo hủy hợp đồng, chịu đền cọc.

Nhâm điều tra thì ra chính một môi giới “bạn” của Nhâm đã bí mật tiếp tục dắt khách khác chịu mua giá 8,3 tỉ đồng trên chính nền đó. Với giá này, chủ nhà chịu đền cọc cho khách của Nhâm thì bà ta vẫn còn lời được 500 triệu đồng nếu so với giá bán 7,5 tỉ đồng ban đầu. 

Lẽ ra bà ta phải chịu phạt nửa tiền hoa hồng vì hủy hợp đồng của Nhâm, nhưng chỉ chi cho cô 3 triệu đồng tiền xăng xe. Nhâm khảng khái gạt trả lại tiền và nói rằng “Trái đất còn dài, mình còn gặp nhau, nhân quả liền đó cô à”.

Cô môi giới 36 tuổi, quê Hà Tĩnh này, kể mình không lạ gì chuyện các môi giới “bẻ cọc” của nhau. Nhưng giai đoạn năm 2020, đất đai phố đông sốt ầm ầm, cô chốt được nhiều “kèo”, ký thành công hợp đồng nên chủ quan. Về sau, kinh nghiệm của cô là thấy được mảnh đất nào “ngon ăn” thì tư vấn khách nên đặt cọc cao lên. 

“Như miếng đất em dắt khách mua 7,5 tỉ đó, mà khách chịu đặt cọc 7 trăm hay 1 tỉ thì thách cả chủ đất lẫn cò khác bẻ cọc được”, Nhâm nói.

Tâm sự về nghề mình, cô môi giới này nói thêm lúc đất đai lạnh ngắt còn đỡ, chứ lúc nóng sốt thì chuyện các cò đạp, đá, phá kèo nhau để tranh lợi về mình xảy ra ầm ầm như cơm bữa. 

Không chỉ đạp nhau chuyện lớn, họ còn phá nhau những chuyện lặt vặt rất hài, như cò A. vừa mới sơn số điện thoại của mình lên nền đất định bán thì đến đêm cò B. lại lén lút xóa đi và sơn lại số điện thoại của mình lên ngay đó…

Môi giới muốn làm lớn, phải hợp tác

“Mỗi cò thường chỉ thành thạo một vài địa bàn, nên cần liên kết với môi giới nơi khác để cùng hợp tác, chia lợi khi kiếm được khách muốn mua bất động sản nơi đó. Thông lệ chia đôi hoa hồng, người dắt khách được một nửa, người giới thiệu bất động sản thành hợp đồng được một nửa.

Tuy nhiên, trong những cú bắt tay này sẽ lộ ra ai là môi giới đàng hoàng, hợp tác được đường dài, và ai là cò chăm chộp tiền một lần rồi bất chấp” – nhà đầu tư kiêm môi giới Lê Công Khánh ở khu vực tây nam Sài Gòn cho biết.

Theo anh, tất cả nhà môi giới lớn, làm ăn có tâm có tầm đều cần liên kết. Những người âm thầm làm một mình thường là “cò lẻ” mới vào nghề, làm ăn nhỏ hoặc chơi không đẹp nên không hợp tác được với ai.

************

Nhiều người cho rằng thành phần thổi phồng giá, tạo sốt ảo và làm nhiễu loạn thị trường chính là “cò”?

>> Kỳ tới: Sự thật nghề môi giới bất động sản

 

 

MẠNH DŨNG

***

Tôi đi làm cò đất – Kỳ cuối: Sự thật nghề môi giới bất động sản

20/09/2022 06:00 GMT+7

TTO – Thị trường nhà đất liên tục nóng sốt, nguội lạnh rồi lại nóng sốt… Nhiều ý kiến cho rằng thành phần thổi phồng giá, tạo sốt ảo và làm nhiễu loạn thị trường chính là “cò”.

 

Tôi đi làm cò đất - Kỳ cuối: Sự thật nghề môi giới bất động sản - Ảnh 1.

Thị trường BĐS rất cần thông tin chính xác, không quảng cáo ảo để tạo niềm tin khách hàng – Ảnh: MẠNH DŨNG

Tiến sĩ ĐINH THẾ HIỂN – chuyên gia kinh tế – đã có cuộc trò chuyện với Tuổi Trẻ xoay quanh các vấn đề về nghề môi giới bất động sản (BĐS).

* Ông có nhận định gì về nghề môi giới BĐS trước kia và hiện tại?

– Từ năm 2005 – 2006, thị trường BĐS đã phát triển, nghề môi giới lúc đó phân tán, gọi là “cò”. Có người bán chuyên nghiệp và chuyên nghiệp, nhưng họ dựa trên thông tin bất cân xứng, giai đoạn đó chưa chuẩn hóa, ít dự án nên các “cò” nắm thông tin, ăn chênh lệch rất nhiều. 

Những người “cò” như vậy nên thị trường nhìn vào không có thiện cảm. Sau đó ngành môi giới BĐS nỗ lực chuẩn hóa, xây dựng thị trường ổn định và buộc chứng chỉ hành nghề môi giới.

Năm 2011 – 2013, BĐS rơi vào giai đoạn suy thoái thì các chứng chỉ môi giới BĐS không còn được quan tâm. Sau đó BĐS phục hồi từ năm 2014 – 2015, xuất hiện các công ty đầu tư BĐS nhưng nắm lực lượng môi giới rất khủng. 

Từ thành công của một số công ty BĐS lớn, các chủ đầu tư thấy được vai trò quan trọng của môi giới. Giai đoạn này các dự án nở rộ, công ty môi giới BĐS phát triển mạnh dần hình thành đội ngũ môi giới chuyên nghiệp.

Từ 2015 đến nay, bên cạnh đội ngũ “cò” của địa phương thì nhân lực ngành môi giới BĐS tăng trưởng rất nhanh so với các ngành khác. Trong đó có nhiều người, thậm chí giảng viên đại học, IT, kỹ thuật… cũng bỏ nghề để nhảy vào môi giới. Người ít tiền thì chỉ làm môi giới không, người có một phần tiền thì kết hợp môi giới và đầu tư cá nhân.

* Vai trò của môi giới trong việc điều tiết thị trường BĐS ra sao, thưa ông?

– Các dự án, đặc biệt những dự án có giá trị cao như căn hộ cao cấp, nghỉ dưỡng, đất nền cao cấp đòi hỏi phải có sự giới thiệu. Điều đó cho thấy vai trò của môi giới rất quan trọng, họ giới thiệu, kết nối và khiến cho khách hàng phải xuống tiền. Có thể nói trong thời gian qua, lực lượng môi giới BĐS ở Việt Nam đã lớn mạnh và hoàn thành vai trò bán hàng.

Còn ở khía cạnh khác, điều mà môi giới BĐS Việt Nam chưa thực hiện được là tư vấn cho khách hàng mua được sản phẩm phù hợp, bảo đảm sự an toàn trong đầu tư, trong đó có yếu tố pháp lý, phù hợp dòng tiền nhà đầu tư và chuyển động thị trường. Chính vì thế nên mới xuất hiện các đánh giá coi môi giới BĐS chưa thoát khỏi cái mác “cò đất”, và xem như nghề tạm bợ. 

Thậm chí khi tôi xây dựng chương trình cử nhân BĐS, nhiều người trong hội đồng nghiên cứu đề án nghi ngờ và băn khoăn rằng có nhất thiết học tới trình độ đại học, cao đẳng của nghề BĐS hay không, mặc dù nghề này đã có mã ngành của Bộ Giáo dục – Đào tạo.

* Ông nhìn nhận thế nào về việc nhiều người cho rằng hệ lụy “cò đất” làm nhiễu loạn thị trường, tạo sốt ảo, thao túng giá nhà đất thời gian qua?

– Nguyên nhân tạo sóng thật sự không phải do môi giới mà do nhóm “cá mập” (tức nhà đầu tư – PV). Trong năm 2020 – 2021 có nhiều thông tin cho thấy chính nhóm “cá mập” này đã tạo sóng, đẩy giá đất, họ sử dụng lực lượng “cò” địa phương cũng như những công ty môi giới nhỏ để làm công cụ. Nhưng đối với nhiều nhà đầu tư và người ngoài nhìn vào cứ nghĩ và đổ thừa môi giới.

Thật ra môi giới không có nguồn tiền lớn để đầu tư trước và nguồn tiền đủ để tạo sóng, không có kịch bản tập trung, không có những sắp xếp để đẩy giá một cách mà không ai biết được, tức là cách mà mình tưởng là sóng. Môi giới không phải lực lượng tổ chức tạo sóng để đẩy giá trục lợi mà người ta gọi là “lùa gà” như chúng ta đang hiểu, mà họ chỉ là lực lượng được nhóm “đầu tư lớn” sử dụng để tạo sóng.

* Vậy theo ông, đâu là yếu tố của một môi giới chuyên nghiệp và có tâm với nghề?

– Một môi giới BĐS chuyên nghiệp không thể nhìn vào môi giới địa phương, bởi đó như nghề tay trái, bán nghiệp dư và cũng khá phổ biến. Môi giới địa phương thường là bán chuyên nghiệp, họ vẫn có vai trò lớn vì đó là người nắm được nhiều thông tin BĐS địa phương như đất nông nghiệp hoặc đất thổ cư, và có thể sử dụng nó để kết nối người cần bán với người cần mua. 

Đó có thể là người chạy xe ôm, chủ quán tạp hóa, nhân viên địa phương… Vì tính chất giao du, tính quảng giao và có năng khiếu nên họ nhận được nhiều thông tin của những người có nhu cầu gửi gắm, chuyện đó là bình thường.

Nhưng còn nói đến môi giới chuẩn, tức là muốn làm nghề chuyên nghiệp thì người môi giới phải học bài bản các kiến thức BĐS và đạt được chứng chỉ hành nghề BĐS, chuyên sâu hơn thì theo học các chương trình đại học, cao đẳng về kinh tế BĐS. Tối thiểu cần có chứng chỉ hành nghề BĐS (hiện nay do Bộ Xây dựng cấp). 

Chứng chỉ đó phải đảm bảo hiểu biết toàn bộ quy định pháp luật về các sản phẩm BĐS, cái nào đúng pháp lý, cái nào được phép mua bán, mua bán như thế nào, thực hiện thủ tục ra sao, những điều này rất quan trọng.

Còn kiến thức “thực chiến” thì theo thời gian sẽ học hỏi phát triển. Người môi giới BĐS chuyên nghiệp ngoài kiến thức vững chắc về BĐS thì cần hiểu biết về các dòng sản phẩm phù hợp nhà đầu tư. Và sau cùng là có tính thân thiện, tinh thần chăm sóc khách hàng (yếu tố để thành sale giỏi). 

Với lực lượng môi giới chuyên nghiệp như vậy sẽ góp phần quan trọng trong việc chuẩn hóa thị trường BĐS, làm cho thị trường lành mạnh.

* Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tính đến tháng 5, cả nước có 300.000 môi giới BĐS, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, chiếm tỉ lệ 10% là khá thấp. Nhưng gần đây, một số thông tin cho rằng số lượng người học và thi lấy chứng chỉ môi giới BĐS đang tăng vọt. Suy nghĩ của ông về việc này ra sao?

– Chứng chỉ hành nghề không nói lên trình độ của người môi giới, nó chỉ là thủ tục hành chính để đảm bảo về mặt pháp lý. Thực tế môi giới giỏi có thể không phải là người có chứng chỉ hành nghề khi trong giai đoạn vừa qua, nhiều sàn giao dịch chỉ chọn Super Sale là người kết nối được nhiều khách hàng, dưới tay người này cũng có những nhân viên tin tưởng mình.

Chứng chỉ môi giới BĐS rất cần thiết nhưng khi đi vào cuộc sống thì chưa tương xứng. Ví dụ một người nào đó muốn làm môi giới chuyên nghiệp, họ sẽ tìm đến một Super Sale nào đang tuyển dụng, thay vì đi học lấy chứng chỉ hành nghề. Chúng ta phải làm sao cho một người khi muốn bước vào môi giới chuyên nghiệp, họ luôn tin rằng phải học chứng chỉ này mới có đủ kiến thức chứ không phải học chứng chỉ này mới được làm nghề.

Khắc phục mặt trái “cò đất”

“Thực tế có những nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp, làm việc “có hậu”, bảo đảm lợi ích hài hòa của cả người bán, người mua và tất nhiên là cả nhà môi giới. Nhưng rõ ràng cũng nhiều người chỉ có thể gọi là “cò đất”, chỉ mong kết nối mua – bán được nhanh, để mình được hưởng hoa hồng nhanh. Đây chính là đối tượng góp phần làm nhiễu loạn thị trường BĐS.

Để tiếp tục phát triển mặt phải tích cực của nghề môi giới BĐS, đồng thời khắc phục những vấn đề phức tạp của “cò đất”, ngoài việc nâng cao số lượng và chất lượng môi giới BĐS đúng nghĩa, rất cần Nhà nước có thêm những chính sách, thông tin rõ ràng, đầy đủ về thị trường nhà đất. Khi các vấn đề cốt lõi của thị trường này được bảo đảm, những mặt trái của “cò đất” khó mà hoành hành được” – anh Lê Công Khánh, nhà môi giới kiêm đầu tư BĐS, chia sẻ.

MẠNH DŨNG

Chính nhu cầu nhà đầu tư làm bùng nổ môi giới

Ông Lê Minh Đức – tổng giám đốc Công ty BĐS S.Land Group – cho biết: “Nếu nhà đầu tư cung cấp sản phẩm ít hoặc nhu cầu của khách hàng ít thì công việc môi giới sẽ hạn chế. Ngược lại, nhu cầu khách hàng cao, nhà đầu tư muốn bán hàng nhiều thì thị trường được môi giới tạo nên sẽ sôi động hơn”.

Ông Đức cho hay từ năm 2020, vì lý do dịch bệnh, tỉ lệ thất nghiệp cao nên một lượng rất đông nhân lực đã chuyển qua làm môi giới BĐS, số lượng môi giới tự do cũng phát triển.

“Chính vì không có đơn vị quản lý, cộng với sự hiểu biết về thị trường BĐS kém, kèm theo nguồn lợi từ tiền hoa hồng cao nên nhiều môi giới đã thông tin sai sự thật, tạo nên hình ảnh xấu về nghề môi giới BĐS”, ông Đức cho biết.

NGUYỄN TRỌNG

 

 

DIỆU QUÍ thực hiện

 
 

Trả lời

Điền thông tin vào ô dưới đây hoặc nhấn vào một biểu tượng để đăng nhập:

WordPress.com Logo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản WordPress.com Đăng xuất /  Thay đổi )

Twitter picture

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Twitter Đăng xuất /  Thay đổi )

Facebook photo

Bạn đang bình luận bằng tài khoản Facebook Đăng xuất /  Thay đổi )

Connecting to %s