TN – Nguyên Nga– 22/07/2025 11:25 GMT+7

Đó là kiến nghị của luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm nêu tại Hội thảo “Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 22.7.

Bảng giá đất không nhất thiết tiệm cận thị trường 

Luật sư Trương Anh Tú cho hay: “Ngay từ thời điểm luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, tôi đã từng cảnh báo, thế nhưng tôi là người cổ vũ nhiệt thành cho việc xóa bỏ khung giá đất đã tồn tại hơn 30 năm để tiến tới giá thị trường. Việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi để phát triển đất nước”.

Nói rõ hơn, luật sư Trương Anh Tú dẫn chứng, trước đây, người dân giao đi 1 mét vuông đất, nhận tiền về chỉ bằng giá tô bún bò nhưng khi mua lại từ doanh nghiệp với giá 100 triệu đồng/m². “Đây là áp lực lớn nhất để Nhà nước xem xét bảng giá đất cũ không còn phù hợp nữa. Luật Đất đai cần có bước đi dài, hợp lý để tiến tới giá thị trường”, ông nhấn mạnh và chia sẻ, có một thực tế là sau khi luật Đất đai ra đời, có một tác dụng phụ là người trẻ không mua nổi nhà, không tìm được chỗ an cư; doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, 6 dự án mà đóng đến 65.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Như vậy, biên lợi nhuận chắc chắn sẽ không như trước. Giá nhà cao thì người trẻ lần đầu khó tìm chốn an cư.

Trước thực tế này, Nhà nước cần tìm giải pháp hợp lý hơn, chứ không phải bất hợp lý. Luật sư Trương Anh Tú đặt vấn đề: Suy cho cùng, tiền sử dụng đất, bảng giá đất mới được xây dựng để làm gì? Nếu xác định giá đất là giá bán đất của nhà nước thì thu sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách, nhưng tăng thế nào để người dân không thiệt thòi khi bị thu hồi đất? Như vậy, chúng ta đang bị giằng xé giữa các thỏa hiệp.

“Giá đất phải làm hài hòa tất cả, vừa không để nhà nước thất thu thuế; doanh nghiệp đảm bảo làm ăn sinh lời, biên độ lợi nhuận không giảm; cung cầu không bị ảnh hưởng và người dân có thể tiếp cận được. Đó là mục tiêu xuyên suốt. Như vậy, giá đất phải hợp lý, nên tiếp cận theo công lý, không nhất thiết theo giá thị trường”, luật sư Tú nêu quan điểm. 

Miễn hoàn toàn với đất liền kề đất ở

AdvertisementsX

Từ đó, luật sư Trương Anh Tú đề xuất nhóm giải pháp và một số kiến nghị. Thứ nhất, cần minh bạch hóa toàn bộ quy trình và dữ liệu định giá. Định giá đất không thể là một quá trình đóng kín. Cần công bố đầy đủ bản đồ định giá, hệ số điều chỉnh, phương pháp tính toán và cơ sở dữ liệu đầu vào. Một cổng thông tin điện tử mở cho toàn dân, để khi người dân nhận được giấy thông báo thuế 1 – 2 tỉ đồng, vẫn có thể lên cổng này, truy cập, tra cứu để biết mức thu đó dựa trên căn cứ, cơ sở, thông lệ nào. Chỉ khi người dân được thấy tận mắt con số và công thức tính, thì bảng giá mới thực sự có tính thuyết phục và khả năng chấp hành cao.

Thứ 2, cần phân loại nghĩa vụ tài chính. Một người dân ở Nghệ An chỉ đổi từ đất vườn sang đất ở phải đóng thuế đến 4,5 tỉ đồng; rồi một người dân ở Đông Nam bộ đành rút lại hồ sơ chuyển đổi vì số tiền thuế đóng vượt quá khả năng tài chính. Đó là một vài ví dụ trong rất nhiều trường hợp “chuyển mục đích sử dụng đất”, người dân không thực sự “mua” đất từ nhà nước – mà chỉ đang hoàn thiện pháp lý cho quyền sử dụng đất có thật, hợp lý từ lâu đời.

“Chuyển mục đích sử dụng đất” là từ khóa quan trọng. Vấn đề tài sản này không phải là công sản, là đất đang sử dụng, đang ở của người dân. Họ chỉ chuyển đổi mục đích sử dụng, cần hoàn thiện thủ tục hành chính mà thôi. Trong khi tiền sử dụng đất không có định nghĩa nào, nhưng ở góc độ luật học, có thể hiểu là chuyển nhượng mua bán. Như vậy, tiền sử dụng đất chỉ nên thu chủ đất và doanh nghiệp khi chúng ta giao cho họ, còn người dân có đất rồi, không nên thu nữa và thu là không hợp lý. Với các lô đất liền kề, tôi kiến nghị miễn toàn bộ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng, nơi người dân đã sinh sống và canh tác ổn định. 

Ngoài ra, với loạt đất công ích, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, luật sư Trương Anh Tú cho rằng đây là các loại hình phục vụ chính sách, không thể đánh đồng với dự án thương mại. Nên trực thu hay gián thu phải bỏ hết. 

Cần thiết lập cơ chế giãn, hoãn, chia kỳ nộp tiền sử dụng đất nhằm giúp người dân có thời gian cân đối tài chính, tránh tình trạng phải bán tháo tài sản hoặc “mua lại” chính mảnh đất của mình bằng cái giá không thể gánh nổi. Với doanh nghiệp, nộp tiền này về bản chất bù trượt giá, lãi suất cơ bản tín dụng là cần thiết, bởi nếu cứ cho nợ thì ai cũng có thể nợ cả và họ có hoạt động kinh doanh. Với người dân nợ thuế không nên tính lãi suất của họ, bởi người dân không đi buôn bán, chỉ mua để ở. Nên chia sẻ với người dân.

Thứ 3, cần thiết lập hội đồng định giá đất độc lập, kiểm soát xung đột lợi ích. Nên bổ sung chuyên gia độc lập tham gia vào hội đồng này, để có nhiều góc nhìn mới mẻ hơn. Từ đó, chúng ta sẽ có cơ chế giá khách quan hơn. Người dân tự định giá cho đất của họ, doanh nghiệp tự định giá, không thắc mắc Nhà nước áp định giá thế nào.

Thực tế, một số địa phương từng có cách làm cũ trước đây là lấy đất đổi đất. Chẳng hạn, giải tỏa thu 100 mét đất, đổi lại cho dân 10 mét. Cách làm này giúp giảm sức ép, tái định cư ngay, tạo sự linh hoạt giá đất và tiệm cận mọi thành phần. “May một chiếc áo mà ai mặc cũng vừa”, ông ví von và lưu ý không nên đổ lỗi cho khung giá đất trước đây làm thất thu thuế. Nhà nước không thu trên khung giá, mà thu trên cơ sở giao dịch thực tế. Dân lách luật, nhà nước không tìm giá chính xác, buộc tìm đến khung giá. Chúng ta cần khung giá phù hợp, một bảng giá đất tốt không nhất thiết phải “tiệm cận giá thị trường” bằng mọi giá, mà phải tiệm cận với công lý, với khả năng chi trả của số đông và với chiến lược phát triển dài hạn”, luật sư Trương Anh Tú nói.